แนะบริษัทอสังหาฯ ปี “62 ปรับตัวรับปัจจัยเสี่ยง” ดอกเบี้ย เพิ่มเงินดาวน์ โครงสร้างการเงิน” ระบุ 12 บริษัทบิ๊กอสังหาฯ มีโครงการรอพัฒนามูลค่ากว่า 5.1 แสนล้าน
โดย…กัญสุชญา สุวรรณคร
ในเวทีสัมมนาเผยแพร่ข้อมูลผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัย จังหวัดภาคเหนือ (เชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก ตาก) จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีหลากหลายมุมมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ
เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส กล่าวว่า ปัจจัยหลักมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 คือ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น, การควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ (LTV) และโครงสร้างทางการเงิน จะทำโครงการใหม่เปิดตัวลดลง ประกอบกับซัพพลายในตลาดมีอยู่จำนวนมาก ทั้งนี้ จากตัวเลขพบว่า 12 บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ มีโครงการอยู่ระหว่างพัฒนามูลค่าสูง 5.1 แสนล้านบาท และจากปัจจัยกระทบแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นและผลบังคับใช้มาตรการเรื่อง LTV ส่งผลให้ตัวเลขการขายช้าลง
คุมสินเชื่อ-ดอกเบี้ยเบรกโครงการใหม่เปิดลดลง
นอกจากนี้ ยังมีปัญหาในเรื่องของปริมาณการเงินในระบบ เพราะนโยบายการเงินถูกสลับมาสู่การควบคุมการเงินที่เข้มงวด ขณะที่กฎเกณฑ์ที่ออกมาของหน่วยงานรัฐ จะโฟกัสตลาดคอนโดมิเนียม เพราะเป็นโปรดักส์ที่ซื้อลงทุน และการเก็งกำไรเยอะ แต่เชื่อว่า เรื่องการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ (LTV) ในระยะสั้น ช่วงปลายปีและต่อเนื่องต้นปี 2562 คงยังไม่กระทบ เพราะผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต็อกอย่างเต็มที่ แต่หลังจากนั้น ตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2562 การเปิดโครงการใหม่ชะลอตัวลง
ทั้งนี้ หากมองไปข้างหน้า จะพบปัญหา เรื่องของปริมาณการเงินในระบบ เพราะนโยบายการเงินถูกสลับมาสู่การควบคุมการเงินที่เข้มงวด ขณะที่กฎเกณฑ์ที่ออกมาของหน่วยงานรัฐ จะดูเรื่องของตลาดคอนโดมิเนียม เพราะเป็นโปรดักส์ที่มีการเก็งกำไรเยอะ ราคาขยับขึ้นสูง ทำให้อัตราผลตอบแทน (ยิวด์) ค่อนข้างลดลง และเมื่อดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ทำให้ยิวด์จะลง กลุ่มเก็งกำไรจะหายไป รวมถึงเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)เรื่องการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ (LTV) ในระยะสั้น ช่วงปลายปีและต่อเนื่องต้นปี 62 คงยังไม่กระทบ เพราะผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต๊อกอย่างเต็มที่ แต่หลังจากนั้น ตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 62 โครงการใหม่จะเกิดการชะลอตัวลง
ร่วมทุนนอกแรงต่อเนื่องเสริมแกร่งการเงิน
ส่วนแนวโน้มการร่วมทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ (JV) กับทุนต่างชาติ จะมีต่อเนื่อง เพราะบริษัทอสังหาฯ จำเป็นต้องใช้เงินทุนจำนวนมากในการขยายธุรกิจ ดังนั้น ช่องทางในการหาโอกาส คือ การหาพันธมิตรเข้ามาร่วมทุน ขณะที่ความต้องการซื้อ(ดีมานด์) กลุ่มคนไทยยังไม่ดีมากนัก เพราะกำลังซื้อตามไม่ทันราคาปรับสูงขึ้นมาก ทำให้ต้องหาพันธมิตรที่อยู่ต่างประเทศเข้ามาช่วยในการส่งเสริมธุรกิจ
“การมีพันธมิตร ทำให้เราไม่ต้องรับความเสี่ยงเต็มร้อย ผมยังมองภาพตอนนี้ อสังหาริมทรัพย์เป็นบวก เทียบกับอดีตก่อนวิกฤตต้มยำกุ้งเป็นลักษณะการก่อหนี้ที่สูง โดยพบว่า อัตราส่วนทางการเงินที่ใช้วัดความเสี่ยงธุรกิจ ก่อนวิกฤตอยู่ที่ 4-5 เท่า แต่เกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง อัตราส่วนเพิ่มเป็น 10-11 เท่า แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการที่อยู่รอดมา ก็ยังกังวลเรื่องการก่อหนี้ ทำให้รายใหญ่มองหาพันธมิตรในการร่วมลงทุน เช่น บริษัทอนันดาฯ เอพี แสนสิริ เสนา และเอสซี ซึ่งเท่าที่เราดูจะเห็นว่าปัจจุบันอัตราส่วนอยู่เพียง 1 เท่าและหากมองใน 15 บริษัท ที่มีหนี้ภาระดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 3.1 แสนล้านบาท กว่า 63% จะอาศัยตราสารหนี้และการออกหุ้นกู้ในการระดมทุน”
9 เดือนยอดขายโปรเจคร่วมทุนสัดส่วน 20%
สำหรับตัวเลขยอดพรีเซลในงวด 9 เดือนแรก(ม.ค.-ก.ย.) มีมูลค่า 2.8 แสนบ้านบาท เป็นส่วนพรีเซลที่มาจากการร่วมลงทุนประมาณ 20% คิดเป็นมูลค่า 45,000 ล้านบาท ทั้งแนวราบและคอนโดฯ และหากแยกเป็นสินค้ารอส่งมอบ( แบ็กล็อก) ใน 15 รายใหญ่ มีมูลค่า 3.39 แสนล้านบาท แบ่งเป็นตลาดคอนโดฯ ที่มีแบ็กล็อกมาจากการ่วมทุนมูลค่ามากถึง 1.28 แสนล้านบาท และถ้าไปเปรียบเทียบกับการลงทุนของบริษัทเอง ตอนนี้การเจวีเกือบจะแซงไปแล้ว อย่างไรก็ตาม มีการประเมินตัวเลขพรีเซลทั้งปี 2561 อยู่ที่ 3.6 แสนล้านบาท เทียบกับปี 2560 ที่มีตัวเลข 3.21 แสนล้านบาท
“การร่วมทุน ผมยังมองในเชิงบวก เพราะเป็นการหาพันธมิตรในเชิงไฟแนนซ์แทนที่จะไปก่อหนี้ โครงสร้างการเงินของบริษัทอสังหาฯยังแข็งแกร่ง เพราะอสังหาฯไม่ได้ก่อหนี้เยอะๆ เนื่องจากมีหลายช่องทางช่วยในการระดมทุน ความสามารถในการพัฒนาไม่แตกต่างกันมาก เรื่องโปรดักส์ ที่แตกต่างก็คือการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ถ้าใครเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายกว่า โอกาสในการขยายก็จะมีมากขึ้น ปัจจุบันรายใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาด สองในสาม และการทำโครงการเจวี ถือเป็นกลไกที่ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างรายใหญ่และรายเล็กกขึ้น”
