เจาะลึกทำเล “อโศก”

ที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ทั้งสองฝั่งตามแนวถนนสุขุมวิทตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1 – 63 ปัจจุบันราคาเสนอขายในตลาดสูงกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว ที่ดินบางแปลงมีราคาขายมากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วด้วยซ้ำ โดย 1 ในพื้นที่ที่ราคาที่ดินมีราคาขายมากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นไปคือ พื้นที่รอบๆ สี่แยกอโศกหรือพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าอโศกซึ่งเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT อีกทั้งการที่พื้นที่รอบๆ

สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เล่าให้ฟังว่าสี่แยกอโศกมีความเป็นพื้นที่ธุรกิจที่มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่และโรงแรมระดับ 4 – 5 ดาวหลายโรงแรมรวมไปถึงศูนย์การค้า และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ดังนั้น จึงหาที่ดินวางเปล่าเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไม่ง่ายนัก

คอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่รอบๆ สี่แยกอโศกจึงมีอยู่ไม่มากและส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่พัฒนามานานแล้ว มีไม่กี่โครงการเท่านั้นที่เปิดขายในช่วงมี่กี่ปีที่ผ่านมา อีกทั้งโครงการที่เปิดขายในในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาจะเป็นโครงการระดับ High-End หรือ Luxury ที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป อาจจะมีบางโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่านี้ แต่ก็จะไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้ามากขึ้น

ซัพพลายคอนโดฯ อโศกทะลุ 6 พันยูนิต

คอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่นี้มีทั้งหมดประมาณ 6,375 ยูนิต โครงการส่วนใหญ่ปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายที่สูงมากในเวลาไม่นาน เพราะว่าพื้นที่นี้มีศักยภาพสูงมีสิ่งอำนวยความสะดวกทุกอย่างพร้อมและมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มากนักในช่วงที่ผ่านมา

พื้นที่รอบๆ สี่แยกอโศกมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นตั้งแต่ช่วงปีพ.ศ.2558 เป็นต้นมาเพราะเมื่อราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาจนมากกว่า 1.5 ล้านบาต่อตารางวาจึงมีแต่โครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่สามารถพัฒนาบนที่ดินที่มีราคาสูงขนาดนี้ได้ และเมื่อราคาที่ดินสูงขนาดนี้ ผู้ประกอบการหลายรายจึงยังไม่กล้าซื้อที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่นี้

จนกระทั่งปีพ.ศ.2558 จึงจะเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เปิดขายในทำเลต่างๆ มากขึ้นและเป็นที่ยอมรับของผู้ซื้อในกรุงเทพมหานคร แต่ก็ยังไม่ได้มากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ของกรุงเทพมหานครเพราะหาที่ดินในพื้นที่นี้พัฒนาไม่ได้แล้ว

อย่างที่บอกไปแล้วว่าโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่จะมีอัตราการขายที่สูงมากหรือปิดการขายได้ในเวลาไม่นานเพราะศักยภาพของพื้นที่นี้มีสูงมาก อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการในทำเลนี้จึงอยู่ที่ประมาณ 93% มียูนิตเหลือขายอยู่ในพื้นที่นี้ไม่มากแล้ว และมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เตรียมเปิดขายในอนาคตอีกไม่กี่โครงการเช่นกัน เพราะว่าที่ดินเปล่ามีน้อยมากนั่นเอง

พื้นที่นี้ส่วนใหญ่มีการพัฒนาเป็นโครงการพาณิชยกรรมตลอดทั้งพื้นที่จึงไม่มีที่อยู่อาศัยหรือว่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ที่ไม่เหมาะกับราคาที่ดินส่งผลให้ไม่มีการบอกขายที่ดินเกิดขึ้นมากนักในพื้นที่นี้ แตกต่างกับพื้นที่รอบๆ สถานีพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัยที่ยังสามารถซื้ออาคารพาณิชย์ บ้านเก่าหรือที่ดินที่เจ้าของที่ดินให้ผู้อื่นเช่าทำประโยชน์มาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม

ราคาขายคอนโดฯ อโศก

แม้ว่าราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่อาจจะไม่สูงเพราะอยู่ที่ประมาณ 180,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้นเพราะเฉลี่ยรวมกับโครงการที่อยู่ในซอยย่อยหรือว่าเปิดขายมาก่อนหน้านี้เป็น 10 ปีแล้วนั่นเอง แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2559 เป็นต้นมา จะพบว่าราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้เริ่มต้นที่มากกว่า 200,000 บาต่อตารางเมตรทุกโครงการ จึงมีผลให้อัตราการปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียมนั้นอยู่ที่ประมาณ 14% ต่อปีเลยทีเดียว

และที่น่าสนใจคือถ้าพิจารณาราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่มีกำหนดแล้วเสร็จตั้งแต่ปีพ.ศ.2561 เป็นต้นไปจะอยู่ที่ประมาณ 235,000 บาทต่อตารางเมตรแตกต่างจากการพิจารณาราคาขายเฉลี่ยแบบเหมารวมทุกโครงการในพื้นที่นี้ โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีกำหนดแล้วเสร็จตั้งแต่ปีพ.ศ.2561 เป็นต้นไปอยู่ในช่วงระหว่าง 200,000 – 270,000 บาต่อตารางเมตร และมากกว่านี้แน่นอนสำหรับโครงการที่จะเปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2561 และในอนาคตโดยเฉพาะโครงการที่อยู่ริมถนนสุขุมวิท แต่ถ้าเป็นโครงการที่อยู่ในซอยย่อยที่แยกออกจากถนนสุขุมวิทก็จะมีราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า

พื้นที่นี้เมื่อมีศักยภาพสูง ราคาที่ดินก็สูงตามแต่ก็เป็นข้อดีของพื้นที่นี้เช่นกันที่นักลงทุนหลายคนสนใจ เนื่องจากว่าการที่ที่ดินมีศักยภาพสูง ราคาสูงทำให้การปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้สูงตามไปด้วย อีกทั้งเมื่อราคาที่ดินสูงก็ทำให้มีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มากนัก เพราะผู้ประกอบการก็ไม่ได้อยากเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาสูงในทำเลที่ผู้ซื้อมีไม่มากเช่นกัน

แต่ถ้าผู้ประกอบการรายใดที่มีความมั่นใจและสามารถเข้าถึงหรือว่าสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติได้ก็มั่นใจได้เลยว่าโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้แม้ว่าจะราคาสูงแต่ก็เป็นที่สนใจและได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติแน่นอน