ตลาดพื้นที่สำนักงาน “ขึ้น” หรือ “ลง” ดูจากอะไร?

แอล.พี.เอ็น.ฯ เผยผลสำรวจตลาดอาคารสำนักงาน ขึ้น-ลง วัดจากทำเลที่เติบโต

จากการสำรวจภาพรวมของข้อมูลสถานการณ์พื้นที่สำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร ปี 2561 ช่วงครึ่งปีแรกนั้น บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด ในเครือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กรุ๊ป พบว่ามีพื้นที่สำนักงานที่ปล่อยเช่าและพร้อมให้บริการประมาณ 8.6 ล้านตารางเมตร และคาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 200,000 ตารางเมตรตลอดทั้งปี หรือคิดเป็นพื้นที่สำนักงานประมาณ 8.8 ล้านตารางเมตรภายในปี 2561 นี้ โดยส่วนใหญ่ปัจจัยที่ทำให้ตลาดพื้นที่สำนักงาน “ขึ้น” หรือ “ลง” นั้น มาจากการเติบโตของทำเลล้วนๆ เพราะจะช่วยทั้งควบคุมต้นทุน และสร้างโอกาสการลงทุนในอนาคต

แนวโน้มการพัฒนาพื้นที่สำนักงานบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ

ทำเลที่มีการพัฒนาพื้นที่สำนักงานนี้ ส่วนใหญ่จะเกาะกลุ่มกันอยู่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District หรือ CBD) เช่น สีลม สาทร วิทยุ เพลินจิต อโศก สุขุมวิทช่วงต้น และพระราม 4 ส่วนที่เหลือกระจายตัวออกไปยังบริเวณเส้นทางเดินรถไฟฟ้า (BTS) และรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจใหม่ เช่น รัชดาภิเษก พระราม 9 พหลโยธิน วิภาวดีรังสิต และจนถึงปัจจุบัน พื้นที่สำนักงานบริเวณ CBD และศูนย์กลางธุรกิจใหม่เหล่านี้ มีอัตราการเช่าพื้นที่มากกว่าร้อยละ 90 ในภาพรวม ซึ่งในปีนี้มีแนวโน้มที่ดีขึ้นแตกต่างจากปีที่ผ่านมา

การปรับขึ้นค่าเช่าของพื้นที่สำนักงานบนทำเลชั้นนำ

เมื่อพิจารณาอัตราค่าเช่าของพื้นที่สำนักงาน พบว่าบริเวณถนนสุขุมวิทมีอัตราการเปลี่ยนแปลงค่าเช่า (Y-o-Y) สูงที่สุดโดยประมาณ คือ 11% บริเวณพระราม 9 ประมาณ 7% บริเวณถนนพหลโยธินและวิภาวดี ประมาณ 5% โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A ประมาณ 900-1,200 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในขณะที่อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด B อยู่ที่ประมาณ 750 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานทั้งเกรด A และ B มีอัตราค่าเช่าพื้นที่สูงขึ้นทุกปีในบริเวณ CBD และคาดว่าในอนาคตค่าเช่าเฉลี่ยจะมีการปรับขึ้นอีกโดยประมาณ 3-5 %

การเติบโตของอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A และ B

หากเปรียบเทียบข้อมูลการเติบโตของอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A และ B จะพบว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด B มีแนวโน้มว่าจะสูงขึ้นอีก ทั้งนี้สาเหตุหนึ่งเป็นเพราะความต้องการพื้นที่สำนักงานเกรด B นั้นมีอยู่มาก ขณะที่พื้นที่สำนักงานเกรด A มีแนวโน้มจะเข้าสู่ตลาดจำนวนมากในช่วง 1-5 ปีนี้ แต่อัตราค่าเช่าก็สูงมากเช่นกัน โดยเฉพาะในบริเวณ CBD จึงเป็นโอกาสที่พื้นที่สำนักงานเกรด B จะเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ต้องการพื้นที่สำนักงาน

การแบ่งเกรดสำนักงานนั้น นอกจากจำแนกด้วยเกณฑ์ด้านทำเล และขนาดอาคารแล้ว สำนักงานเกรด A ยังมีส่วนประกอบอาคาร งานระบบ และงานสถาปัตยกรรม เช่น การใช้ระบบทำความเย็นจากส่วนกลาง (Central Chiller) โดยมีระบบที่ปรับแรงลมได้อัตโนมัติสำหรับระบบปรับอากาศ รวมถึงการจัดให้มีเครื่องปรับอากาศเพื่อรักษาอุณหภูมิให้เหมาะสมตลอด 24 ชั่วโมง แยกเฉพาะสำหรับห้อง Server ซึ่งการออกแบบให้มีลิฟต์แยกในแต่ละโซน รวมถึงการติดตั้งลิฟต์ขนของแยกออกจากลิฟต์โดยสาร ฝ้าเพดานภายในสำนักงานมีความสูงอย่างน้อย 2.8 เมตรจากพื้น และการได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว ขณะที่สำนักงานเกรด B และ C จะมีส่วนประกอบอาคาร งานระบบ และงานสถาปัตยกรรมดังกล่าวไม่ครบทุกรายการ

ความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

ทำให้มีโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานมากขึ้นโดยส่วนใหญ่เป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ต่อชั้นประมาณ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป อย่างไรก็ดี รูปแบบพื้นที่สำนักงานที่เติบโตเร็วที่สุดประเภทหนึ่งตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบันคือ พื้นที่ทำงานร่วมกัน (Co-working Space) และออฟฟิศสำเร็จรูป (Serviced Office) ขนาดเล็ก ซึ่งเพิ่มจำนวนขึ้นแบบทวีคูณจาก 20 แห่ง จนปัจจุบันมีมากกว่า 100 แห่ง สอดคล้องกับแนวโน้มการทำงานแบบออนไลน์มากขึ้น และการพัฒนาทางด้านเทคโนโลยี และการเติบโตของธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อย โดยเฉพาะธุรกิจ E-commerce และ Trading รวมถึงธุรกิจการให้บริการทางวิชาชีพ (Professional Service) อาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ต่อหน่วยไม่ใหญ่มาก (ไม่เกิน 300 ตารางเมตร) ตั้งอยู่บนเส้นทางคมนาคมที่สะดวก ใกล้กับย่านพักอาศัย รวมถึงใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจ ในอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงเกินไป เพื่อตอบโจทย์ความต้องการสำนักงานที่ยังเป็นช่องว่างทางการตลาดได้

ทำเลที่มีแนวโน้มการขยายตัวเชิงพาณิชยกรรม

เมื่อพิจารณาทำเลช่วงต้นของถนนวิภาวดีรังสิตพบว่า เป็นทำเลที่มีแนวโน้มการขยายตัวเชิงพาณิชยกรรม เช่น โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว เส้นทางหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ซึ่งโครงสร้างอยู่บนแนวถนนพหลโยธิน และมีจุดตัดกับถนนวิภาวดีรังสิตตรงบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ที่กำลังก่อสร้างอยู่มีกำหนดแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2563 โดยรถไฟฟ้าสายนี้ยังสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลือง รวมทั้งรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) ซึ่งเมื่อเปิดให้บริการแล้วจะกลายเป็นเส้นทางเชื่อมโยงเข้าสู่ย่านใจกลางเมืองโดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย

อีกทั้ง แผนการลงทุนของภาครัฐที่จะให้มีโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านโครงข่ายคมนาคมที่สำคัญคือ ศูนย์คมนาคมพหลโยธินหรือสถานีกลางบางซื่อ โดยมีเป้าหมายจะพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งของกรุงเทพมหานคร (Bangkok Metropolitan Transportation Hub) ให้เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางทุกระบบ โดยเฉพาะระบบรางทุกรูปแบบ ทั้งรถไฟทางไกล รถไฟชานเมือง รถไฟความเร็วสูง และรถไฟเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิและดอนเมือง สามารถเชื่อมต่อกรุงเทพมหานครกับพื้นที่ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคใต้ ภาคตะวันออก (EEC) และ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ รวมถึงการการเชื่อมโยงระหว่างประเทศ เช่น ลาว จีน และมาเลเซีย

อย่างไรก็ดี ถนนวิภาวดีรังสิตเป็นทำเลที่ใกล้กับที่พักอาศัยขนาดใหญ่ และแหล่งสาธารณูปโภคมากมาย อาทิ ศูนย์การค้า สถานีขนส่ง ตลอดจนสวนจตุจักร แหล่งพักผ่อนที่มีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ ทั้งในย่านวิภาวดี จตุจักร ลาดพร้าว ครอบคลุมต่อไปยังบางเขน หลักสี่ รามอินทรา ประกอบกับมีพื้นที่สำนักงานในทำเลนี้ไม่มากนัก และพื้นที่สำนักงานยังมีอัตราการครอบครองสูงกว่าร้อยละ 90 ทำให้ช่วงต้นของถนนดังกล่าวเป็นทำเลที่มีศักยภาพเหมาะกับการพัฒนาพื้นที่สำนักงาน

ที่มา : Colliers Thailand / Knightfrank Thailand / ฐานเศรษฐกิจ / กรุงเทพธุรกิจ