“ลุมพินี วิสดอม” ชี้ “แจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์-กาญจนาภิเษก” 3 ทำเลทอง ในการพัฒนาโครงการบ้านราคาตั้งแต่ 10ล้านบาท ตอบโจทย์ทั้งศักยภาพของทำเล การคมนาคม และสภาพแวดล้อม
ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปัจจุบันความต้องการบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2565 มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 93 โครงการ จำนวน 7,077 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 13.7% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด จำนวน 51,660 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 141,886 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 44% ของมูลค่าการเปิดตัวโครงการเปิดตัวใหม่ของโครงการบ้านพักอาศัยทั้งหมด 322,308 ล้านบาท มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการเฉลี่ยที่ 30%
“เมื่อเทียบจำนวนการเปิดตัวโครงการกับอัตราการขายบ้านพักอาศัยอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ณ วันเปิดตัว ที่ 30% เป็นอัตราการขายที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของการขายบ้านพักอาศัยรวมที่มีอัตรา การขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยในทุกระดับราคาที่อยู่ที่ 12% สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนที่สูงมากเมื่อเทียบกับบ้านพักอาศัยระดับราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท” ประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ในขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่บ้านพักอาศัยในเดือนมกราคม 2566 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 6 โครงการ มูลค่ารวม 225 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 4,309 ล้านบาท 92% ของการเปิดตัวทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยว และ 8% เป็นทาวน์โฮม มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 8%
โดยจากการสำรวจของ “ลุมพินี วิสดอมฯ” พบว่า ทำเล ในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ที่น่าสนใจคำนึงถึงปัจจัยด้านเส้นทางคมนาคม สิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่สีเขียว ภายใต้แนวคิดของการอยู่อาศัยที่มีสุขอนามัย ที่ดี (Wellbeing) พบว่า แจ้งวัฒนะ ราชพฤกษ์ และย่านถนนกาญจนาภิเษก เป็นทำเลที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยในระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท
ประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า ทำเลแจ้งวัฒนะ เป็นทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์กับการอยู่อาศัย เดินทางสะดวกด้วยทางด่วน และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2566 นอกจากนี้ในทำเลแจ้งวัฒนะยังเป็นย่านเกิดใหม่ที่พัฒนาอย่างรวดเร็วหรือ Emerging Area ที่มีพร้อมทั้งอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน และเป็นที่ตั้งของศูนย์ราชการฯ ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบ จากผลการสำรวจพบว่า แจ้งวัฒนะมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวสะสมตั้งแต่ปี 2560-2565 อยู่ที่ 12,325 หน่วย
โดยคิดเป็นส่วนของบ้านพักอาศัย 15% และคอนโดมิเนียม 85% มีจำนวนอุปทาน ที่เหลือขายอยู่ประมาณ 3,000 หน่วย มีอัตราการขายของบ้านพักอาศัยอยู่ที่ 3.1% ต่อเดือนและอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่อัตรา 5% ต่อเดือน โดยจากการศึกษาการเติบโตของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงกว่าราคาประเมิน 12.5% ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้มีราคาขายปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 15-20% อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่อยู่อาศัยในทำเลแจ้งวัฒนะอยู่ที่ประมาณ 7-8% ปัจจุบันทำเลแจ้งวัฒนะมีบ้านพักอาศัยที่เปิดขายอยู่ทั้งสิ้น 2 โครงการ จำนวน285 หน่วย ขายไปแล้วทั้งสิ้น 213 หน่วย เหลือขายเพียง 72 หน่วย ที่ระดับราคาประมาณ 5-7 ล้านบาท จากอัตราการขายดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าเป็นทำเลที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะบ้านพักอาศัย ในรูปแบบบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม
ส่วน ทำเลราชพฤกษ์ ถือเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่ (New Central Business District) ที่มีเส้นทางคมนาคมสะดวกสบายโดยเฉพาะเป็นเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (คลองบางไผ่-เตาปูน) ที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าอีก 4 เส้นทางได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี), รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน), รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางซื่อ), รถไฟฟ้าสายสีม่วงส่วนต่อขยาย (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) รวมทั้งมีทางด่วนศรีรัช-วงแหวน ทางด่วนแจ้งวัฒนะและทางด่วนศรีสมาน
นอกจากนี้สภาพแวดล้อมโดยรอบมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองกับรูปแบบการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ทั้งศูนย์การค้า โรงพยาบาล สถานศึกษา อาคารสำนักงาน การเติบโตของทำเลราชพฤกษ์ ทำให้ระดับราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากระดับราคาที่ 80,000 บาทต่อตารางวา ปรับตัวขึ้นมาเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 บาทต่อตารางวา ระดับราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่าน
จากแนวโน้มการเติบโตดังกล่าว ผลการสำรวจของ “ลุมพินี วิสดอมฯ” พบว่า มีโครงการบ้านพักอาศัย ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งหมด 9 โครงการ จำนวน 820 หน่วย ขายไปแล้วทั้งสิ้น 502 หน่วยคิดเป็นสัดส่วน 61% ของจำนวนที่เปิดขายทั้งหมด โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3.1 หน่วยต่อเดือนต่อโครงการ จากจำนวนหน่วยที่เหลือคาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการขายไม่เกิน 13 เดือน โดยบ้านพักอาศัยที่ขายดีอยู่ ที่ระดับราคา 10-30 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่ความต้องการบ้านพักอาศัยในทำเลนี้ยังคงมีอยู่สูง จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทในทำเลนี้
ในขณะที่ทำเลถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันตก) เป็นทำเลที่มีการเติบโตด้านระบบคมนาคมขนส่งโดยมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง และถนนกาญจนาภิเษก เป็นถนนสายหลักที่เชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร ในขณะเดียวกันในทำเลยังมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งโรงพยาบาล สถานศึกษา ที่ตอบโจทย์ความต้องการสำหรับคนทุกวัย โดยปัจจุบันมีโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท เปิดขายอยู่ 4 โครงการ มีจำนวนทั้งสิ้น 432 หน่วย โดยมีการขายไปแล้วทั้งสิ้น 66 หน่วย คิดเป็น 15% ของจำนวนหน่วยที่มีขายทั้งหมดในทำเลดังกล่าว
“ทั้ง 3 ทำเลเป็นทำเลที่มีการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่ง และการลงทุนพัฒนาทำเลทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างครบครัน จึงเป็นทำเลที่ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อโดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นครอบครัวที่อยู่รวมกันหลายรุ่น “” ประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ในขณะที่ระดับราคาที่ดินใน 3 ทำเลดังกล่าวยังปรับตัวไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับทำเลใจกลางเมือง จึงเป็นโอกาสของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสของผู้ซื้อที่จะซื้อบ้านพักอาศัยในระดับราคาที่เหมาะสมในทำเลศักยภาพ
