โดย…กัญสุชญา สุวรรณคร

พี่ดาวตั้งใจจะเขียนเรื่องนี้ตั้งแต่ช่วงที่เป็นกระแสร้อนแรงแล้วว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าพบคณะรัฐบาล แต่ยังไม่มีจังหวะ วันนี้ขอถือโอกาสนำเรื่องนี้กลับมาเล่าอีกครั้ง

หลายคนอาจสงสัยว่า การเข้าพบกับคณะรัฐบาลของภาคเอกชนอสังหาฯ รอบนี้ ใครชวนใคร? เพราะที่ผ่านมา ก็มีทั้งฝั่งเอกชนขอเข้าพบเอง เพื่อเสนอข้อคิดเห็นต่างๆ ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ และก็มีฝั่งหน่วยงานภาครัฐรัฐบาลเชิญเอกชนเข้าไปพบ

พี่ดาวขอย้อนกลับไปไกลเล็กน้อย เมื่อนานมาแล้ว อสังหาริมทรัพย์ แม้จะเป็นเซกเตอร์ใหญ่ แต่กลับไม่ค่อยได้รับความสนใจจากภาครัฐในการใช้เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะภาครัฐเน้นการกระตุ้นแบบอุปโภคบริโภคที่เห็นเร็ว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในเวลานั้น จึงมีความพยายามในการเสนอเข้าขอพบภาครัฐหลายต่อหลายครั้ง แต่ก็ยังไม่ได้รับความสนใจ

จนยุคหลังๆ สักประมาณ 10 ปีที่แล้ว ที่รัฐบาลในเวลานั้นมีที่ปรึกษาที่คุ้นเคยกับภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงเริ่มมีการเชิญผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์เข้าไปหารือ และสนใจที่จะใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ด้วยเหตุผลว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเซกเตอร์ที่ใช้ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องจากท้องถิ่น ทั้งวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้าง แรงงาน ไปจนถึง เมื่อมีการอยู่อาศัย ก็จะมีการซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ทำให้เกิดการหมุนรอบของเศรษฐกิจที่ดี

หลังจากนั้น เราจึงเริ่มเห็นแนวทางการใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจที่หลากหลาย

มาตรการอสังหาฯ ยุคแรก

• ลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.05%
• ลดค่าจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.05%
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ จาก 0.1% (หลังๆ ไม่ค่อยนำมาตรการนี้มาใช้ เพราะมองว่าเป็นฝั่งผู้ประกอบการได้ประโยชน์มากกว่า แต่ผู้ประกอบการยืนยันว่า ถ้ารัฐลดให้ ผู้ประกอบการก็จะลดให้บริโภคด้วย แต่ท้ายที่สุด ระยะหลัง ไม่ค่อยถูกนำมาใช้)

มาตรการยุคถัดมา จะเริ่มเห็นการใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ร้อนแรงขึ้น เช่น ซื้อบ้านหลังแรก แล้วไปหักลดหน่อยภาษีได้เลย เป็นระยะเวลาต่อเนื่อง 5 ปี เป็นต้น

สำหรับมาตรการที่ถูกนำมาใช้บ่อยที่สุด คือ ลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.05%
และลดค่าจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.05% เพราะมองว่า ผู้บริโภคได้ประโยชน์

นอกจากมาตกรฐานภาครัฐแล้ว หลายครั้งที่ฝั่งผู้ประกอบการก็ลุกมากระตุ้นเอง เพราะด้วยกระบวนการของภาครัฐที่กว่าจะตัดสินใจได้ว่า จะไฟเขียวมาตรการเหล่านั้นหรือไม่ ทำให้คนซื้อรอ จนเกิดช่วงเวลาสูญญากาศ ตลาดชะลอตัว ผู้ประกอบการหลายรายก็ลุกมาให้ส่วนลดเทียบเท่ากับสิทธิประโยชน์ที่ผู้บริโภคคาดว่าจะได้จากภาครัฐ

สำหรับการหารือกันระหว่างผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กับรัฐบาล เมื่อวันที่ 3 ก.ย. 2563 ที่ผ่านมา พรนริศ ไชยชวนสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เล่าว่า ที่มาของการเรียกตัวแทนภาคเซกเตอร์อสังหาฯ เกิดจากฝั่งรัฐบาลอยากรับฟังปัญหาและแนวทางการแก้ปัญหาจากฝ่ายผู้ประกอบการ เพราะที่เข้าไปมีหลายภาคส่วนทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯ เจแอลแอล ซีบีอาร์อี สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน รัฐบาลคิดที่จะฟื้นเศรษฐกิจ เป็นการดูเรตติ้งว่า ธุรกิจไหนอาคารหนัก หรือ พอฟื้นได้ เป็นเซกเตอร์ใหญ่ เพื่อฟื้นจีดีพี

อสังหาฯ มาตรการกระตุ้นได้ เรื่องลดค่าธรรมเนียมการโอน หรือใช้มาตรการแบงก์ สินเชื่อพิเศษผ่านแบงก์รัฐ

การกระตุ้นทำได้ ต้องผ่านกลไก ตลาดเงิน และตลาดทุน และภาษี ถ้าเป็นมาตรการภาษี ออกมา การลดค่าธรรมการโอน กระทบกับรายได้ของกรมที่ดินที่อยู่ภายใต้มหาดไทย อย่างล่าสุดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ลดไป 90% กระทบกับมหาดไทยอีก เพราะภาษีท้องถิ่น เป็นรายได้ก็จะหายไปอีก

รัฐบาลทำงานแบบกระทรวงใครกระทรวงมัน ออกมาตรการมา กลายเป็นกระทบหลายกระทรวง
ได้เสนอมาตรการ ทั้งสั้น กลางและยาวไป

มาตรการระยะสั้น อยากให้กระตุ้นกำลังซื้อ ช่วงปีที่แล้วออกมาตรการ แอลทีวี ไม่อยากให้คนซื้อบ้านเกินดีมานด์ มองว่า คนอยากมีบ้าน ซื้อบ้าน ไม่ซื้อมาเก็งกำไร หรือลงทุน ต้องเปลี่ยนมุมคิดกลับ ถ้าใครมีกำลังซื้อให้ซื้อบ้านได้ อย่ามองเรื่องเก็งกำไร มองเป็นเรื่องของการลงทุน เพราะคนมีเงินแต่ไม่อยากฝากแบงก์เพราะดอกเบี้ยต่ำ แต่ต้องซื้ออสังหาฯแทน ตอนนี้ลูกค้าซื้อยาก เพราะแบงก์ไม่ปล่อยกู้ส่งไป 10 คนไม่ผ่านเกณฑ์ 6-7 คน

เสนอให้ผ่อนเกณฑ์แอลทีวี 3 ล้านบาท ยกเว้นบ้านหลังที่ 2 ขยายเพดานทุกระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทลงมาถึง 3 ล้านบาท แต่ตอนนี้อั้นแค่ 3 ล้านบาท

แต่ดูแล้วเขาไม่เข้าใจ เอาแอลทีวีไว้เหมือนเดิม ทุกคนไปไม่ได้ ยอดขายตก มีบ้านแนวราบพอไปได้ เทียบกับปีที่แล้วแนวราบยอดขายตกเหมือนกันแต่ไม่มาก อสังหาฯ รายกลางที่ทำคอนโด หงายหลังทุกราย

บอกแต่ว่าสินเชื่อครึ่งปีแรกยังดีอยู่ แต่ต้องเข้าใจใหม่ ยอดขายกับสินเชื่อ ไม่ได้สะท้อนยอดขาย เพราะการก่อสร้างต้องใช้เวลาหนึ่งปีหรือปีครึ่ง ยอด 6 เดือนที่มองว่ายังดีอยู่ เพราะเป็นยอดขายต้นปีที่แล้ว

แต่ยอดขายช่วงโควิด หลังโควิด จะเป็นผลกระทบไตรมาสแรกปีหน้า กำลังซื้อใหม่ไม่ดี
ไตรมาสสุดท้ายปีนี้ ถึงต้นปีหน้าลำบาก บ้านก่อสร้าง 6-12 เดือน คอนโดอย่างน้อยต้องปีครึ่ง ส่งผลกระทบตอนโน้น การออกมาตรการอะไรมาก็ไม่ทันแล้ว

ยอดขายของทุกเจ้ากระทบหมด แม้แต่บริษัทในตลาดหลักทรัพย์บางราย ยอดขายหายไป 50% ในที่สุดก็ต้องลดพนักงาน ลดไซส์องค์กร คนตกงานเพิ่ม

ตอนนี้แอลทีวี ก็ยังเหมือนเดิมไม่ผ่อนคลายกฏเกณฑ์ กลัวการเติมซัพพลายใหม่ลงมา คนที่จะเติมได้เป็นรายใหญ่ ส่วนรายกลาย แบงก์ไม่ปล่อยกู้ จะเอาเงินที่ไหนมาเติมซัพพลาย โอกาสเติมได้มีแต่รายใหญ่ ต้องเวลานี้รายใหญ่เปิดคอนโด ต้องมั่นใจมาก เพราะกำลังซื้อมีปัญหา เป็นไปตามกลไกตลาด เติมได้แค่แนวราบ ไม่มีใครซ์้อทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยวเพื่อเก็งกำไร
อีกมาตรการยังไม่ทันได้เสนอไป เพราะหมดเวลาก่อน

มาตรการเพื่อนพยุงเพื่อน

เรียกว่ามาตรการ เพื่อนผยุงเพื่อน หรือการสนับสนุนให้นักพัฒนาอสังหาฯ บางรายที่ยังมีกำลังทรัพย์ เข้าไปซื้อโครงการอสังหาฯ ที่กำลังประสบปัญหาทางการเงินด้วยการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ยกตัวอย่างมีบริษัทที่ทำ 5 โครงการไฮไรส์ 2 โครงการ และโครงการแนวราบ 3 โครงการ เริ่มไม่ไหว สะท้อนว่าเอ็นพีแอลกำลังเกิดขึ้น ทำให้เห็นสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นกับธนาคาร เพราะผู้ประกอบการไม่มีเงินพอที่จะทำโครงการต่อ

“ความจริงมีนักพัฒนาอสังหาฯ บางรายที่พอมีกำลังซื้อสนใจเข้าไปช่วยซื้อโครงการ แต่เมื่อจะต้องจ่ายภาษีเฉพาะ3.3% รู้สึกว่าไม่คุ้ม หากไม่สามารถช่วยเหลือได้ สิ่งที่เกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้คือ หนี้เสีย จากนั้นถูกยึดทรัพย์ และฟ้องขายทอดตลาด บังคับใช้หนี้ ประเมินว่าหากปล่อยสถานการณ์ไว้เช่นนี้ โดยรัฐไม่เข้ามาช่วยจะได้เห็นเหตุการณ์ที่กล่ามามาเร็วๆ นี้แน่นอน

ถ้าเพื่อนเซแล้วเข้าประคอง แล้วต้องจ่ายค่าประคองผมอาจจะต้องยอมปล่อยให้เพื่อนล้ม แต่ถ้ารัฐบอกว่าอ้มเพื่อนเลยไม่คิดภาษ๊พิเศษ คงจะไปช่วยเพื้อนต่อและพากันไปให้ถึงฝั่งได้ โมเดลของมาตรการนี้ เวลาซื้อให้ระบุว่าเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมียอดขายแล้วเท่านี้ ไม่ใช่ขายทรัพย์กันเองเปล่าๆ เพราะเป็นการช่วยแก้ปัญหาให้ลูกค้าในโครงการที่ลูกค้าซื้อไปแล้วด้วย โดยคนซื้อโครงการไปจะเป็นหนี้แบงก์เดิมไม่ได้ต้องไปขอใหม่

เขาบอกว่าเสียดายที่มีโอกาสได้พูดกับนายกรัฐมนตรีราว 45 นาทีในวันที่ไปพบ โดยหวังว่ามาตรการนี้จะได้รับการพิจารณาก่อนที่เกิดปัญหาหนี้เสียในภาคอสังหาฯ เพราะเป็นอย่างนั้นโอกาสเกิดปรากฎการณ์โดมิโนเอฟเฟคขึ้นได้เมื่อถึงเวลานั้น

นักอสังหาฯ ที่ต้องการขยายพอร์ตสินค้าที่ที่เป็นคอนโดฯ และแนวราบจึงนำเสนอว่าภาครัฐควรเจ้ามาช่วยในการซื้อขายทรัพย์ในโครงการอสังหาฯ เหล่านี้ ซึ่งยังสร้างไม่เสร็จ แล้วถือครองไม่เกิน 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งต้องเสียภาษีไป-กลับสองรอบรวม 6.6%

ตามหลักการคนที่ต้องจ่ายภาษี 3.3% ครั้งแรกจะเป็นคนขายที่มีรายได้กลับเข้ามา แต่เวลาเจรจากับคนขายอาจลดราคาขายให้แล้วให้คนซื้อจ่ายให้ด้วย แต่พอเวลาที่ขายต่อให้ลูกค้าภายใน 5 ปี ก็ต้องเสียภาษีอีก 3.3% ทำให้เป็นเงื่อนไขที่คนซื้อลังเลที่จะซื้อ เพราะกลายเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้น หากรัฐยกเว้นให้ช่วงนี้จะช่วยให้นักพัฒนาอสังหาสามารถประคับประคองธุรกิจอยู่รอดก่อนที่กลายเป็นหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือเอ็นพีแอล เหมือนกับปี 2540

“กองทัพเดินไป แต่เพื่อนเซจะล้ม ไม่พยุง ถ้าปล่อยให้ล้มไป เป็นโดมิโนเอฟเฟคล้มไป ถ้าถึงตอนนั้นอสังหาฯ ล้ม ก็จะเสียหายหนัก มีคนอยากจะซื้อของเพื่อน เพราะทำต่อได้เลย ไม่ต้องขออนุญาตใหม่ ใช้สินเชื่อเดิม ต่อไป แต่ถ้าซื้อแล้วต้องเสียภาษี ก็คงไม่อยากซื้อ”