โดย…ทีมงานโลเคชั่น อินไซด์

ในท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจขาลง ผนวกกับแรงกระแทกจากการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด 19 ทำให้วิกฤติในรอบนี้ดูท่าหนักหน่วงกว่าที่หลายสำนักวิจัยคาดการณ์ไว้ตั้งแต่เมื่อต้นปี โดยเราได้เห็นการปรับลดประมาณการณ์ตัวเลขเศรษฐกิจมาหลายต่อหลายครั้ง ล่าสุด ประเมินว่าจีดีพี ปี 2563 น่าจะติดลบถึง 9% ขณะที่ปี 2564 การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างจำกัด ขึ้นอยู่กับการคิดค้นวัคซีนว่าจะเป็นผลสำเร็จได้เมื่อไหร่

บนความไม่แน่นอนสูงในปัจจุบันนั้น Prop2morrow ได้จัดเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : อสังหาฯ ฝ่าคลื่นเศรษฐกิจ วิกฤตินี้ยาวแค่ไหน…?” โดยพบว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยยังต้องใช้ระยะเวลาหลายปีในการฟื้นตัว และต้องเผชิญหน้ากับปัจจัยความท้าทายต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง รวมถึงภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ, ปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงสวนจีดีพีและรายได้ครัวเรือน, มาตรการ LTV และผลกระทบในวงกว้างต่อครัวเรือนไทยจากวิกฤติโควิดที่เกิดขึ้นทั่วโลก

เปรียบวิกฤติในรอบนี้เหมือนโรคมะเร็ง

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า วิกฤติเศรษฐกิจและผลกระทบจากการระบาดของเชื้อโควิด-19 ที่เกิดขึ้นนี้ ต่างจากวิกฤติต้มยำกุ้งเมื่อปี 40 ที่ตอนนั้นมองว่าสาหัสมาก มีผลกระทบเกิดขึ้นทันที แต่ครั้งนี้จะมีอาการเหมือนเป็นโรคมะเร็ง ซึ่งจะค่อย ๆ หนักขึ้น มีเป็นระดับ 1, 2, 3 และ 4 และโควิดยังแพร่ระบาดไปทั่วโลก ทำให้ได้รับผลกระทบกันไปหมด จึงเป็นเรื่องที่คาดการณ์ได้ยากมาก ว่าจะจบลงเมื่อไหร่และเศรษฐกิจจะฟื้นตัวได้เมื่อไหร่

คาดหนี้ครัวเรือนแตะ90% ขวางปล่อยกู้

เผด็จ เจริญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด กล่าวว่า หนี้ครัวเรือนไทยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น จะทำให้ธนาคารพาณิชย์ยังคงพิจารณาการปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง โดยปี 62 หนี้ครัวเรือนไทยมีจำนวนมากถึง 13.4 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 79.8% ต่อจีดีพี และ ณ ไตรมาส 1 ปี 63 ขยับสูงขึ้นเป็นสัดส่วน 80.1% ต่อจีดีพี โดยหนี้ครัวเรือนไทยยังคงมีทิศทางที่สูงขึ้น คาดว่าไตรมาส 4 มีโอกาสขยับขึ้นไปแตะถึงระดับ 90% ต่อจีดีพี ขณะที่รายได้ครัวเรือนไม่ได้เพิ่มขึ้น และจีดีพี ติดลบ

นอกจากนี้ ปัจจุบันพบว่ามีความไม่แน่นอนสูงมาก สำนักวิจัยต่างก็มีการปรับลดจีดีพีกัน ส่วนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจหลายคนคาดการณ์ว่าจะฟื้นตัวเป็นลักษณะตัว U แต่ก็มีโอกาสที่จะเป็นตัว L ได้ หากการคิดค้นวัคซีนยังไม่ประสบผลสำเร็จ โดยการฟื้นตัวจะเกิดขึ้นในบางธุรกิจ ขณะที่บางธุรกิจยังต้องใช้เวลา ซึ่งล่าสุด แบงก์ชาติมองว่า การฟื้นตัวในภาคอสังหาฯ จะต้องใช้เวลา 4-5 ปี ขณะที่ภาคการบิน จะใช้เวลานานถึง 6-7 ปี ดังนั้น สำหรับภาคธุรกิจอสังหาฯ เอง ยังต้องกัดฟันสู้กันไปก่อน

แนะดีเวลอปเปอร์หั่นราคาปั๊มยอดขาย

ด้าน อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า การระบาดของเชื้อโควิด-19 ทำให้เกิดการชะลอตัวของซัพพลายในทุกภาคส่วน แต่ก็เป็นข้อดีที่จะทำให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุล ส่วนกลุ่มผู้ซื้อลดลงเหลือเพียงกำลังซื้อภายในประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ส่วนนักลงทุนพบว่าแผ่วลงไป โดยเชื่อว่าความต้องการซื้อบ้านยังคงมีอยู่ เพียงแต่จะต้องมีการปรับลดราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคด้วย

นอกจากนี้ ควรพัฒนาสินค้าให้ตรงกลุ่มเป้าหมายเฉพาะที่มีตลาด เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ย่านรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมือง, บ้านพักตากอากาศระดับบนใกล้กรุงเทพ เช่น หัวหิน พัทยา ซึ่งซัพพลายยังมีน้อย, โครงการที่อยู่อาศัยใกล้โรงเรียน และมหาวิทยาลัย, โครงการที่อยู่อาศัยในทำเลที่ไม่ล้นตลาดและมีราคาถูกกว่าก่อนโควิด รวมถึงตลาดเวลเนส – ซีเนียร์ ลิฟวิ่ง พบว่ามีความต้องการมาก และมีกลุ่มทุนสนใจเข้ามาลงทุน มุ่งพัฒนาโครงการในสเกลที่เล็กลง หรือแบ่งเฟส เลือกซื้อที่ดินเก็บในจังหวะที่ราคาถูก พัฒนาระบบภายในเพื่อรองรับการขยายตัวในอนาคต

ทำตัวให้เบาเดินหน้าต่อสร้างโอกาสลงทุน

โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอลพีเอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สิ่งที่แอลพีเอ็นทำในช่วงที่ผ่านมา คือ ทำตัวให้เบา แม้จะไม่ได้ลดพนักงาน แต่ก็ไม่เพิ่มคน ขณะเดียวกันก็บริหารจัดการค่าใช้จ่ายให้น้อยที่สุดเพื่อบริหารกระแสเงินสดขององค์กรให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เป็นอยู่ และสิ่งที่ทำเข้มข้นขึ้นก็คือ การลดสินค้าคงเหลือ เร่งสร้างรายได้ เพื่อเพิ่มกระแสเงินสดให้กับบริษัท โดยนำสินทรัพย์ที่มีมาสร้างรายได้ เช่น ห้องชุดในหลายโครงการ นำมาปล่อยเช่า และการขยายฐานรายได้จากค่าธรรมเนียมการให้บริการของบริษัท ลุมพีนี พร็อพเพอร์ตี้ แมนเนจเม้นท์ เป็นต้น

นอกจากนี้ ยังเดินหน้าลงทุน โดยเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 4 โครงการตามแผนที่วางไว้ และสร้างงานให้คู่ค้าและพันธมิตรต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน จะสร้างโอกาสการลงทุนให้ลูกค้าด้วย โดยมองว่าสถานการณ์แบบนี้ หลายคนอาจจะไม่สามารถซื้อบ้านเองได้ จึงหันมาเช่าบ้านแทน จึงน่าจะเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
“อย่างไรก็ดี ผมคงไม่สามารถตอบคำถามที่ว่า วิกฤตินี้จะยาวนานแค่ไหน แต่ที่ผมตอบได้ในเวทีนี้คือ เราจะฝ่าวิกฤตินี้ไปอย่างไร สิ่งที่แลพีเอ็นทำคือ อยู่ให้รอด-ทำตัวให้เบา-เดินหน้าไปต่อ-สร้างโอกาสการลงทุน เพื่อให้เรารอด พนักงาน คู่ค้า พันธมิตรธุรกิจ และลูกค้าของเรารอดไปด้วยกัน”

ปรับตัวยืดหยุ่นเพื่อไปต่อ

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เอพี มองวิกฤติเป็นโอกาสที่จะกลับมาเตรียมตัว ปรับเปลี่ยนตัวเองให้ทันกับสิ่งต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น เพื่อเดินหน้าต่อไปได้ โดยที่ผ่านมา บริษัททำตลาดมาอย่างต่อเนื่องเพื่อศึกษาพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ทำการวิจัยเล็ก ๆ ได้รับผลตอบรับมาแบบยังไม่ปรุงแต่ง ได้ข้อมูลกลับมามาก และใช้โอกาสตรงนี้ศึกษาว่าวิกฤติครั้งนี้ เหมือนหรือแตกต่างจากครั้งก่อนหน้าอย่างไร

นอกจากนี้ บริษัทยังเน้นทำตลาดแบบยืดหยุ่น เมื่อพบว่าปีนี้คอนโดไม่ดีนัก คิดว่าควรจะหยุดไว้ก่อน และหันไปทำธุรกิจที่เป็นเหมือนน้ำซึมบ่อทราย คือแนวราบ และอาศัยประสายการณ์ในการบริหารพอร์ต รวมถึงบทเรียนที่ผ่านมา ทำให้เราสามารถโยกพอร์ตได้ทัน ซึ่งทุกอย่างขึ้นอยู่กับการวางแผน ดังนั้นปีนี้ ตลาดแนวราบ จะเป็นตัวสร้างรายได้ให้กับบริษัท