ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานว่า ไตรมาส 3 ปี 2564 เป็นไตรมาสต่ำสุดในทุกเครื่องชี้ และหลังจากการปรับสมมติฐานล่าสุดภายหลังปลดล็อค LTV แล้ว คาดว่าไตรมาส 4 มีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้น และทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 ทั้งปี ปรับตัวดีขึ้นกว่าการคาดการณ์เดิม แต่จะยังคงติดลบต่อไป ส่วนปี 2565 ด้านยอดขายคาดว่าจะเห็นการกลับมาเติบโตขึ้นราว 15% ที่ 127,000 หน่วย จากปี 64 ที่ทรงตัวที่ 110,000 หน่วย
ดร.วิชัย เผยว่า จากการติดตามสถานการณ์ความเคลื่อนไหวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน อย่างต่อเนื่อง พบความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของอุปทานที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ที่เข้าสู่ตลาดใหม่ลดลงอย่างมากในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นพื้นที่มีส่วนแบ่งในตลาดที่อยู่อาศัยมากที่สุด โดยเครื่องชี้ภาวะอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญลดลงต่ำมาก ประกอบด้วย
-จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ และจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีเพียง 16,804 และ 14,601 หน่วย หรือลดลง ร้อยละ -28.2 และ -55.1 เมื่อเทียบกับปีก่อน ตามลำดับ
-สำหรับการเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีจำนวน 4,288 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 1,976 หน่วย และอาคารชุด 2,312 หน่วย ซึ่งจำนวนรวมลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2563 ร้อยละ -80.5 และเป็นการลดลงอย่างมากทั้งในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรและโครงการอาคารชุด
ทั้งนี้ หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราวสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ศูนย์ข้อมูลฯ ได้ปรับสมมติฐานคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2564 และ ปี 2565 ใหม่
โดยคาดว่า ไตรมาส 4 เครื่องชี้ด้านจำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ และจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะเพิ่มขึ้นเป็น 21,039 และ 35,231 หน่วย หรือ เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.6 และ 53.4 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ภาพรวมทั้งปี 2564 ของเครื่องชี้ฯข้างต้นจะยังคงติดลบถึงร้อยละ -22.1 และ -12.7 ตามลำดับ
นอกจากนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีการเพิ่มขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม คาดว่าจะมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในไตรมาส 4 ประมาณ 20,050 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 39.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 ทำให้ภาพรวมปี 2564 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวนทั้งสิ้น 43,051 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 25,783 หน่วย และอาคารชุด 17,268 หน่วย ซึ่งลดลงร้อยละ 35.0 เมื่อเทียบกับปี 2563 และในปี 2565 จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 85,912 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 47,291 หน่วย และโครงการอาคารชุด 38,621 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 99.6 ซึ่งเป็นการเพิ่มจากฐานที่ต่ำมากในปี 2564
การปรับตัวลดลงของอุปทานที่อยู่อาศัยเข้าใหม่เช่นนี้ส่งผลต่อภาพรวมของอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เหลือขายในตลาดพื้นที่ 27 จังหวัดหลัก โดยคาดการณ์ว่า ปี 2564 จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยที่เหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 278,236 หน่วย เป็นมูลค่าประมาณ 1,196,563 ล้านบาท
แม้จะมีการเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้นแต่ด้วยกลยุทธ์การกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้ประกอบการ ผนวกกับการผ่อนคลายมาตรการ LTV และการปรับตัวลดลงของอุปทานที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ดังกล่าวมาข้างต้นได้ส่งผลต่อภาพรวมหน่วยเหลือขายใน 27 จังหวัดลดลงตามไปด้วย จากเดิม ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่าปี 2564 จะมีหน่วยเหลือขายจำนวน 292,800 หน่วย มูลค่ารวม 1,259,540 ล้านบาท จะปรับลดลงมาอยู่ที่จำนวน 278,236 หน่วย มูลค่ารวม 1,196,536 ล้านบาท และจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 264,412 หน่วย มูลค่ารวม 1,113,948 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2565
ด้านอุปสงค์ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่าจากนโยบายการเปิดประเทศของรัฐบาล และมาตรการต่างๆ ที่นำมากระตุ้นเศรษฐกิจ ประกอบกับการกระจายการฉีดวัคซีนโควิด-19 เป็นไปตามแผนงานที่กำหนดไว้ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศได้ในระดับหนึ่ง และกระตุ้นอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยให้เพิ่มขึ้นได้ สะท้อนจากหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์รวมที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ไตรมาส 3 มีจำนวน 60,174 หน่วยมูลค่ารวม 185,756 ล้านบาท แต่เมื่อมีมาตรการผ่อนคลาย LTV คาดว่าในไตรมาส4 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเป็น 95,221 หน่วย มูลค่า 262,931 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 และ 5.1 ตามลำดับ
โดยคาดการณ์ว่าภาพรวมในปี 2564 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น 281,026 หน่วย ลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -21.7คิดเป็นมูลค่า 835,559 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -10.0 จากเดิมคาดการณ์ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 270,151 หน่วย ลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -24.6 มูลค่า 804,241 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -13.4
ส่วนปี 2565 ด้านยอดขายคาดว่าจะเห็นการกลับมาเติบโตขึ้นราว 15% ที่ 127,000 หน่วย จากปี 64 ที่ทรงตัวที่ 110,000 หน่วย โดยที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีความต้องการซื้อเติบโตต่อเนื่องจากกลุ่มลูกค้าในประเทศ คอนโดมิเนียมจะค่อย ๆ กลับมาดีขึ้นแต่ยังต้องรอการกลับมาของกลุ่มลูกค้าต่างชาติเข้ามาช่วยหนุนยอดขาย ด้านการโอนกรรมสิมธิ์ในปี 65 คาดว่าจะเห็นการกลับมาเติบโต 15% เช่นกัน จากปี 64
ทั้งนี้ จากการผ่อนคลายมาตรการ LTV รวมถึงการกระจายการฉีดวัคซีนโควิด-19 ที่เป็นไปตามแผนงานที่รัฐบาลได้กำหนดไว้ รวมถึงนโยบายการเปิดประเทศของรัฐบาล และมาตรการต่างๆ ที่นำมากระตุ้นเศรษฐกิจ ส่งผลให้กำลังซื้อภายในประเทศเริ่มฟื้นตัว คาดว่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศได้ในระดับหนึ่ง และคาดว่าจะทำให้เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะปกติเร็วขึ้นเมื่อเทียบกับการคาดการณ์ในครั้งก่อนหน้า
โดยศูนย์ข้อมูลฯ มองว่าเครื่องชี้ทั้งด้านอุปสงค์ และอุปทานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเป็นปกติภายในปลายปี 2566 โดยจะกลับมาดีเท่ากับค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จากเดิมที่เคยดาดการณ์ไว้ภายในปี 2568-2570
