เปิดมุมมอง “โอภาส ศรีพยัคฆ์” กับ มาตรการ LTV “กองทุนค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงิน”
โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) เปิดมุมมองมาตรการ LTV จะมีผลดีอย่างยิ่ง ถ้านำรูปแบบการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาใช้ ในรูปแบบ กองทุนค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เหมือนการใช้กลไกค้ำประกันสินเชื่อ SMEs ของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ที่เข้ามาช่วยค้ำประกันผู้ประกอบการ SMEs สร้างความมั่นใจให้ธนาคารรปล่อยสินเชื่อ
ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศมาตรการการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) เป็นการชั่วคราว กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็นร้อยละ 100 (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ว่า มาตรการดังกล่าว จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้น จากหลักเกณฑ์เดิมที่ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 (สัญญาที่ 2) ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% หากผ่อนสัญญาแรกมาแล้ว 2 ปี หรือมากกว่านั้น และถ้าผ่อนสัญญาที่ 1 น้อยกว่า 2 ปี จะต้องดาวน์ 20% และบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป (สัญญาที่ 3 ขึ้นไป) ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%
“มาตรการ LTV ที่ผ่อนคลายมากขึ้น จะทำให้ผู้ซื้อมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น แทนที่จะต้องมีเงินก้อนเพื่อวางดาวน์ร้อยละ 10 -30 ของมูลค่าหลักประกัน ก็ไม่จำเป็นต้องมีเงินก้อนเพื่อมาวางดาวน์ ช่วยให้ผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความสามารถในการผ่อนชำระแต่ไม่มีเงินก้อนสามารถที่จะเป็นเจ้าของบ้านได้ โดยกลุ่มสินค้าที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการผ่อนคลายนี้เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่พร้อมโอน ซึ่งมีอยู่ในตลาดตอนนี้ประมาณ 750,000 ล้านบาท เป็นส่วนของคอนโดมิเนียมประมาณ 300,000 ล้านบาท และแนวราบประมาณ 450,000 ล้านบาท ในส่วนของ LPN เองมีสินค้าที่พร้อมอยู่พร้อมโอนประมาณ 8,000 ล้านบาท ซึ่งน่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการนี้”
นอกจากมาตรการผ่อนคลาย LTV แล้ว มาตรการสำคัญที่จะสามารถกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้คือ การผ่อนคลายความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ซึ่งปัจจุบันเป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยปัจจุบันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 40-50% ถ้าสถาบันการเงินผ่อนคลายการพิจารณา หรือภาครัฐมีการพิจารณาสร้างเครื่องมือมาช่วยให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ได้ เช่น การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน เช่นเดียวกับบรรษัทประกันสินเชื่อเพื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) มาช่วยค้ำประกันสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการ SMEs ทำให้สามารถเข้าถึงแหล่งทุน และสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยทำหน้าที่เป็นผู้ค้ำประกันสินเชื่อให้ ในรูปแบบการจัดตั้งกองทุนค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อมาช่วยสถาบันการเงินกรณีที่มีหนี้เสียของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากลูกค้าไม่สามารถชำระคืนหนี้ได้ตามสัญญา หรือ เปิดเงื่อนไขให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ สามารถซื้อคืนที่อยู่อาศัยกรณีที่ลูกค้ามีปัญหาผิดนัดชำระ เป็นต้น
“ปกติผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเองไม่มีใครที่จะปล่อยให้บ้านถูกยึด ทำให้โอกาสที่จะเป็นหนี้เสียมีสัดส่วนที่ต่ำ จากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุว่าอัตราส่วนหนี้เสียของภาคสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนที่ต่ำกว่า 4% ดังนั้นการผ่อนคลายมาตรการในการอนุมัติสินเชื่อ ผนวนกเข้ากับการสร้างเครื่องมือมาช่วยให้สถาบันการเงินมีความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย จะเป็นปัจจัยที่กระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้ดี และเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาคอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องทั้งวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ”
