เมื่อกำลังซื้ออ่อนแรง ไม่ร้อนแรงเหมือนหลายปีที่ผ่านมา “ศุภาลัย” ขอลุยเปิดคอนโดราคา 7-8 หมื่นตร.ม. ตอบโจทย์ความต้องการในตลาดเปลี่ยนรอบใหม่
โดย…กัญสุชญา สุวรรณคร
ผ่านไปแล้วครึ่งปีแรกดูไม่สดใสมากนัก สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะหลายปัจจับลบทั้งภายในและนอกประเทศที่รุมเร้า มีผลต่อการเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก พบว่าแผนการเปิดโครงการใหม่ของบริษัทรายใหญ่ต่างๆ เปิดไปน้อยมาก แน่นอนว่า คงมาเร่งสปีดเปิดโครงการในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ดูเหมือนว่าบรรยากาศการลงทุนขณะนี้ก็ยังไม่เอื้อมากนัก ล่าสุดคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้หั่นประมาณการการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยจาก 3.8% เหลือ 3.3% หรือแม้แต่ปัจจัยภายนอกประเทศ ตอนนี้เข้าสู่ไตรมาส 3 มาแล้ว แต่ยังพบว่าบริษัทรายใหญ่ยังขยับตัวเปิดโครงการคอนโดฯใหม่ไม่มากนัก
ศุภาลัยเจาะทำเลฮอตเปิดคอนโดย่านผั่งธนฯ
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ว่าสถานการณ์จะไม่ดี ตลาดมีโอกาสติดลบ แต่หวังว่าจะติดลบไม่มากนักประมาณ 5-8% แต่มองในแง่ดีซัพพลายที่จะเข้าสู่ตลาดก็จะลดน้อยลงไปด้วย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่ถ้าพัฒนาโครงการที่จับกลุ่มที่มีความต้องการที่แท้จริง ในราคาที่ถูกต้องเหมาะสมก็เชื่อว่าจะยังขายได้
“เมื่อภาวะตลาดไม่ดีมากนัก การล้อนซ์โครงการใหม่ๆ ก็จะช้าลง แต่ก็มองว่าเป็นโอกาสสำหรับโครงการคอนโดฯ พัฒนาในราคาที่เหมาะสม ปีที่แล้วถือว่าไม่ใช่เป็นปีที่ดีที่สุดของตลาดคอนโดฯ แต่ศุภาลัย ทำยอดขายคอนโดฯได้ดีที่สุด นับตั้งแต่ปีหลังน้ำท่วมใหญ่ นั่นเพราะเราทำคอนโดฯราคาเซกเม้นท์ที่ถูกต้อง ระดับราคา 7-8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) เป็นการตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าเรียลดีมานด์ โดยที่ไม่ได้มีการทำการตลาดผ่านเอเย่นต์ต่างประเทศเลย”
#จับกลุ่มราคา 6-8 หมื่นบาทต่อตร.ม.
โดยบริษัทจะมีการปรับกลุยทธ์การเปิดโครงการคอนโดฯมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลัง ที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางในราคาที่จับต้องได้จริง ในทำเลที่มีศักยภาพ และเป็นโครงการที่เจาะกลุ่มลูกค้าที่ซื้ออยู่อาศัยจริงหรือปล่อยเช่าเป็นหลัก โดยที่ราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ในช่วง 60,000-80,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นระดับราคาที่ลูกค้าส่วนใหญ่ให้ความสนใจซื้อเป็นจำนวนมาก และเป็นราคาขายที่ลูกค้าสามารถจับต้องได้ ขณะที่ซัพพลายของโครงการคอนโดฯส่วนใหญ่ จะเป็นกลุ่มระดับราคาที่สูงกว่า 100,000 บาทตร.ม. เป็นกลุ่มราคาที่ขายได้ช้า และต้องพึ่งพิงลูกค้าต่างชาติ ซึ่งมีความเสี่ยงในภาวะที่ตลาดชะลอตัว รวมถึงค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น ทำให้ความสนใจการลงทุนของต่างชาติระยะสั้นลดลงไป
สำหรับในครึ่งปีหลัง บริษัทยังคงเปิดตัวโครงการใหม่รวม 22 โครงการ มูลค่ารวม 21,000 ล้านบาท เป็นบ้านแนวราบ 19 โครงการทั้งในกทม. ปริมณฑล และต่างจังหวัด และคอนโดมิเนียมอีก 3 โครงการ
โดยล่าสุดได้เปิดตัวโครงการศุภาลัย ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย เป็นคอนโดฯ บนเนื้อที่ 6 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,270 ล้านบาท จับกลุ่มผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เพราะอยู่ไม่ไกลจากโรงพยาบาลศิริราช โครงการดังกล่าว แบ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย สูง 22 ชั้น (รวมดาดฟ้า) 2 อาคาร สไตล์โมเดิร์น จำนวนห้องชุดพักอาศัย 726 ยูนิต ขนาดห้องตั้งแต่ 29.5-74.5 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้นที่ 60,500-72,000 บาทต่อตร.ม. ราคาขายเริ่มต้นที่ 2.03 ล้านบาท โดยจะเปิดขายในวันที่ 20-21 ก.ค.นี้ เบื้องต้นมีผู้สนใจและลงทะเบียนไว้แล้วเกือบ 1,000 ราย ทำให้บริษัทตั้งเป้าหมายยอดขายในช่วงวันเปิดขายระหว่าง2 วัน ไว้ที่ 50%ของจำนวนยูนิตที่นำมาเปิดขาย
การเลือกเปิดทำเลย่านฝั่งธนบุรี เพราะเป็นทำเลมีการเติบโตอย่างรวดเร็วและมีเเนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้น มีการเชื่อมต่อการคมนาคมระหว่างฝั่งพระนครและฝั่งธนบุรี ทำให้เดินทางเข้าสู่ย่านใจกลางธุรกิจได้สะดวก รวมทั้งแผนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-หลักสอง เปิดให้บริการในเดือนก.ย.นี้ และช่วงเตาปูน-ท่าพระ เปิดให้บริการในเดือนมี.ค.2563 จะช่วยเพิ่มศักยภาพให้พื้นที่โซนนี้มากขึ้น
“ทำเลสามแยกไฟฉาย ไม่ไกลจากโรงพยาบาลศิริราชมากนัก ทำให้มีความต้องการทั้งผู้ที่เป็นบุคคลากรทางการแพทย์ นักศึกษาแพทย์ ตลอดจนญาติผู้ป่วยที่ต้องเดินทางมารักษาพยาบาลครั้งละนานๆ ซึ่งปัจจุบันพบว่าหอพักและอพาร์ตเมนต์ในย่านนี้เต็มเกือบหมด ทำให้มีโอกาสทั้งผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า”
LTV กระทบภาพรวมตลาดหดตัว 5-8%
ด้านผลกระทบจากการเริ่มบังคับใช้มาตรการ LTV ใหม่ตั้งแต่ต้นเดือนเม.ย.ที่ผ่านมา เริ่มมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ที่ชะลอตัวอย่างชัดเจนทั้งการขายและการเปิดโครงการใหม่ เพราะเกณฑ์ LTV ใหม่ ส่งผลต่อชะลอการตัดสินซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มซื้อเก็งกำไร ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่เคยสร้างความคึกคักให้กับตลาดคอนโดฯ ลดหายลงไปอย่างมาก และทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯชะลอการเปิดโครงการออกไปเพื่อรอดูทิศทางของตลาด ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯในตอนนี้เกิดการชะลอตัว และคาดตลาดอสังหาฯในปีนี้จะติดลบ 5-8%
“ยอมรับว่า LTV มีผลกระทบกับบริษัทบ้าง หลังมาตรการเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นเดือนเม.ย.มานั้น ลูกค้าที่ walk-in เข้ามาชมและซื้อโครงการหายไป 8-10% เพราะลูกค้าบางรายอาจจะยังไม่เข้าใจเกณฑ์ของ LTV แต่ยอดขายในไตรมาส 2 ก็ยังถือว่าสูงกว่าไตรมาส 1 เพราะมียอดขายจากโครงการ Supalai Icon มาช่วยหนุน และมั่นใจว่ายอดขายในปีนี้จะทำได้ตามเป้า 3.5 หมื่นล้านบาท” ไตรเตชะ กล่าว
