สัมภาษณ์พิเศษ “ธนพล ศิริธนชัย” เจาะลึกโกลเด้นแลนด์เดินเกมตลาดรัดกุม ฝ่าโจทย์ปัจจัยเสี่ยง”LTV-สงครามการค้า-การเมือง”
โดย…กัญสุชญา สุวรรณคร
“โกลเด้นแลนด์” บริษัทในเครือเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี กล่าวได้ว่า เป็นค่ายอสังหาฯที่เดินนโยบายเชิงรุกอย่างเหนือชั้น มาในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะโครงการที่พักอาศัยแนวราบ และโครงการสำนักงานให้เช่า ด้วยอัตราการเติบโตเฉลี่ยปีละไม่ต่ำกว่า 60% จากแผนวางไว้ 5 ปีซึ่งจะจบในปี 2563 กับเป้าหมายรายได้ไต่สู่เป็น TOP 5 ของธุรกิจอสังหาฯเมืองไทย
จากผลการดำเนินงานในงวด 3 เดือนแรก (ม.ค.-มี.ค.2562) บริษัทยังทำผลงานได้ตามเป้าที่ตั้งไว้ โดยตั้งเป้าหมายรายได้ทั้งปี 2562 เติบโต 14% จากปี 2561 โดยตั้งเป้ารายได้รวม 19,800 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากโครงการแนวราบ 18,000 ล้านบาท
แต่ในห้วงเวลาที่สภาพตลาดอสังหาฯโดยรวมยังไร้ปัจจัยบวกมาสนับสนุนมากนัก ต้องดูว่า เกมกลยุทธ์การรุกตลาดครึ่งปีหลังของโกลเด้นแลนด์ ภายใต้โจทย์ท้าทายที่มีปัจจัยเสี่ยงต่อธุรกิจอสังหาฯ ทั้ง การปรับเพิ่มวงเงินดาวน์ที่อาจจะส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านบางส่วนได้รับผลกระทบ ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน และยังคงต้องรอนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯรจากรัฐบาลใหม่ที่กำลังจัดตั้ง
เน้นทำตลาดแบบรัดกุม
“ธนพล ศิริธนชัย” ประธานอำนวยการ บมจ. แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ โกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า ภายใต้ปัจจัยที่ท้าทาย (Challenge) เหล่านี้ ทำให้บริษัทต้องวางแผนการตลาดอย่างรัดกุมมากขึ้น และเพิ่มความระมัดระวังการขาย อย่างไรก็ตาม ถึงแม้จะมีปัจจัยเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น แต่บริษัท ยังคงมีความเชื่อมั่นเดินหน้าเปิดโครงการ ในช่วง 9 เดือนหลังของปีนี้ เปิดรวมทั้งสิ้น 25 โครงการ มูลค่ารวม 29,000 ล้านบาท แบ่งเป็นทาวน์โฮม 13 โครงการ นีโอโฮม 3 โครงการ และบ้านเดี่ยวอีก 3 โครงการ และโครงการต่างจังหวัดอีก 6 โครงการ โดยโครงการเปิดทั้งหมดได้ซื้อที่ดินไว้หมดแล้ว
“สิ่งที่เราให้ความสำคัญ ต้องพัฒนาโปรดักต์ใหม่ๆ ให้แตกต่างบ้าง ซึ่งตอนนี้ตลาดทาวน์เฮ้าส์คู่แข่งตามมาเรื่อยๆ เราต้องดูโลเคชั่นให้แตกต่าง ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดจะเห็นว่ามีดีมานด์เยอะ ปีนี้เราทำนีโอ โฮม บ้านแฝดราคา 5-7 ล้านบาท ก็ตอบโจทย์ความต้องการคนซื้อบ้าน เพราะราคาคุ้มค่า” ธนพล ขยายความ นอกจากนี้บริษัทยังขยายทำเลไปยังพื้นที่ในต่างจังหวัดมากขึ้น เช่น อยุธยา เชียงราย และชลบุรี
ค้าปลีกปรับรูปแบบเดี่ยวสู่มิกซ์ยูส
พร้อมทั้ง ธนพล มองว่า ตลาดค้าปลีกหรือรีเทล ตั้งแต่ปี 2563-2570 ตลาดรีเทลจะปรับรูปแบบในการเป็นรีเทล แบบเดี่ยว มาสู่การเป็นศูนย์รวมแบบครบวงจรหรือมิกซ์ยูส ที่ประกอบด้วย ศูนย์การค้า ร้านค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม คอนโดมิเนียม ศูนย์การประชุม โรงละคร หรืออาจมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ซึ่งทุกส่วนผสมล้วนเอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกัน ปัจจุบันมีรีเทลในมิกซ์ยูสที่มีการเปิดเผยข้อมูลแล้วกว่า 9 โครงการ และคาดว่า เทรนด์มิกซ์ยูสจะถูกพัฒนาอย่างต่อเนื่องในอนาคต
“ตลาดรีเทลมีการแข่งขันกันสูง โดยแต่ละโครงการก็หาจุดเด่นที่แตกต่างกันออกไปเพื่อดึงดูดคนให้เข้ามา ในส่วนสามย่านมิตรทาวน์เตรียมจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการเดือนก.ย.นี้ โดยที่จะมีทางเชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีสามย่านมาที่โครงการ ซึ่งเป็นช่วงที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-บางแคจะเปิดให้บริการ จะส่งผลให้ทำเลย่านพระราม 4 มีความคึกคักมากขึ้น”
2ปีซัพพลายใหม่สนง.เพิ่ม8.7แสนตร.ม.
สำหรับภาพรวมธุรกิจอาคารสำนักงาน ที่ทางบริษัทฯ บริหารพื้นที่อยู่กว่า 340,000 ตารางเมตร พบว่า อาคารสำนักงานที่บริษัทฯ บริหารพื้นที่ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยกว่า 95% ทุกโครงการ ขณะภาพรวมของตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอ ในเขตซีบีดี ยังคงเติบโต มีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 94% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด และมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1,025 บาทต่อตารางเมตร หรือเติบโต 3% จากปีที่ผ่านมา
โดยคาดการณ์ว่าตลาดอาคารสำนักงานเก่าจะได้รับผลกระทบจากซัพพลายอาคารสำนักงานที่เตรียมเปิดใหม่อีกกว่า 870,000 ตารางเมตรที่ทยอยเปิดให้บริการในปี 2565 เป็นต้นไป ซึ่งแนวโน้มของพื้นที่อาคารสำนักงานจะมีความคล่องตัวสูงขึ้น โดยโคเวิร์คกิ้งสเปซจะเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในพื้นที่อาคารสำนักงานมากขึ้น เนื่องจากเข้ามาตอบโจทย์บริษัทฯ ที่ไม่ต้องการลงทุนก่อสร้าง-ตกแต่งมูลค่าสูง ทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้คมนาคมหลายทาง ทั้งรถไฟฟ้า รถไฟฟ้าใต้ดิน ทางด่วน
ส่วนการดำเนินธุรกิจพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าและรีเทล ล่าสุดเปิดจองทริปเปิ้ล วาย เรสซิเดนซ์ คอนโดมิเนียมรูปแบบการเช่าระยะยาวในพื้นที่โครงการสามย่านมิตรทาวน์ โดยมียอดจองแล้วประมาณ 32% ซึ่งเดือนก.ค.2562 จะเปิดห้องตัวอย่างให้ได้ลูกค้าได้เข้าชม คาดว่าจะมียอดจองเพิ่มขึ้นเป็น 70% และจะสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้ประมาณเดือนก.ย. 2562
