ลงทุนคอนโด-ออฟฟิศ ย่านรังสิต อนาคตยังสดใส

สำนักวิจัย LPN มองวิภาวดีรังสิต ประตูเชื่อมการค้าภูมิภาค ดันลงทุนคอนโด-ออฟฟิศยังสดใส

ศูนย์กลางเศรษฐกิจของกรุงเทพมหานครกำลังจะเปลี่ยนแปลงไป อันเป็นผลจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และโครงข่ายคมนาคมที่มีความสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น แน่นอนว่า พื้นที่ไข่แดงที่เรียกกันว่า CBD (Central Business District) จะยังคงเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองซึ่งประกอบด้วย สีลม สาทร วิทยุ เพลินจิต สุขุมวิทตอนต้น และจะขยายไปที่พระราม 4 เมื่อการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการมูลค่ารวมกันกว่า 2 แสนล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น One Bangkok, ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค, สามย่านมิตรทาวน์ และเดอะ ปาร์ค เริ่มทยอยสร้างเสร็จและเปิดให้บริการ

แต่ด้วยโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เชื่อมโยงถึงกันมากขึ้น และได้ขยายออกสู่พื้นที่เมืองชั้นกลางและชานเมือง ได้เปิดพื้นที่รอยต่อให้มีศักยภาพในการเป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชยกรรมมากยิ่งขึ้น เราจึงได้เห็น ว่าที่ CBD แห่งใหม่ในย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 ที่ขยายตัวมาจากการเชื่อมโยงด้วยรถไฟฟ้า MRT กลายเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ และที่พักอาศัยที่หนาแน่นขึ้น รวมไปถึงการ refresh พื้นที่ย่านถนนวิภาวดีด้วยอานิสงส์ของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน หรือที่เรียกกันว่าสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางในการเดินทางรถ-รางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ และภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ทำให้พื้นที่ในย่านหมอชิต ห้าแยกลาดพร้าว และวิภาวดีรังสิต จะกลับมาดูดีมีราคามากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

ทำธุรกิจทำไมต้องเลือก ‘วิภาวดีรังสิต’

ถนนวิภาวดีรังสิตถือเป็น superhighway เส้นทางหลักและเป็น gateway สู่หัวเมืองทางภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พื้นที่ยุทธศาสตร์ด้านการค้าขายกับประเทศในกลุ่ม CLMV (กัมพูชา ลาว พม่า เวียดนาม) ด้วยเส้นทางรถยนต์ รถไฟทางคู่ รวมไปถึงรถไฟความเร็วสูงในอนาคต ทั้งยังสามารถเชื่อมโยงกับทุกภูมิภาคทั้งในประเทศ และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ด้วยการเดินทางโดยเครื่องบินที่สนามบินดอนเมือง ที่สำคัญยังสามารถเชื่อมโยงพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญในอนาคต อย่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ด้วยรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา)

ทำเลวิภาวดีรังสิตจึงเป็นจุดเชื่อมต่อด้านการค้าการลงทุนที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร หรืออาจจะกล่าวได้ว่าถนนวิภาวดีรังสิต กำลังยกระดับเป็นถนนธุรกิจแห่งใหม่ก็ไม่ใช่เรื่องแปลกแต่อย่างใด

ด้านของราคาที่ดินบริเวณ 2 ฝั่งถนนวิภาวดีรังสิต มีแนวโน้มปรับราคาขึ้นอีกหลายระดับในอนาคต หากการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมเสร็จสมบูรณ์ พร้อมเปิดให้บริการของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน โดยราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์รอบปี 2559-2562 ถนนวิภาวดีรังสิตที่อยู่ในพื้นที่เขตห้วยขวาง พญาไท ดินแดง มีราคาอยู่ที่ 2.2 แสนบาท/ตร.ว. ถนนวิภาวดีรังสิต ในเขตจตุจักร ราคาอยู่ที่ 1.5-2.6 แสนบาท/ตร.ว. และถนนวิภาวดีรังสิต ในเขตดอนเมือง ราคาอยู่ที่ 1.2 แสนบาท/ตร.ว.

ความต้องการออฟฟิศ-คอนโดฯ เพิ่ม

ด้วยศักยภาพของทำเลที่จะถูกยกระดับเป็น gateway ด้านการค้าการลงทุนในอนาคต จะทำให้ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมพักอาศัยมีเพิ่มขึ้นด้วย จากข้อมูลของบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (เจแอลแอล) ระบุว่า ในกรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 8.9 ล้าน ตร.ม. โดยมีพื้นที่ว่างเหลืออยู่ไม่ถึง 9% และมีราคาค่าเช่าปรับขึ้นต่อเนื่องตลอด 7 ปีที่ผ่านมา

ส่วนในย่านวิภาวดีมีสำนักงานให้เช่าอยู่ประมาณ 24 อาคาร รวมพื้นที่ 580,000 ตร.ม. อัตราการเช่าอยู่ที่กว่า 90% มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 750 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งตลาดยังมีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่มาก ขณะที่คู่แข่งในตลาดมีอยู่น้อยมาก

ขณะที่ข้อมูลจากการสำรวจของสำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) ระบุว่า จากความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมาทำให้มีโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานมากขึ้น แต่โดยส่วนใหญ่เป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ต่อชั้นประมาณ 1,000 ตร.ม. ขึ้นไป

อย่างไรก็ดี รูปแบบพื้นที่สำนักงานที่เติบโตเร็วที่สุดประเภทหนึ่งตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบันคือ พื้นที่ทำงานร่วมกัน (Co-working Space) และออฟฟิศสำเร็จรูป (Serviced Office) ขนาดเล็ก ซึ่งเพิ่มจาก 20 แห่ง จนมีมากกว่า 100 แห่ง สอดคล้องกับแนวโน้มการทำงานแบบออนไลน์มากขึ้น และการพัฒนาทางด้านเทคโนโลยี และการเติบโตของธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อย โดยเฉพาะธุรกิจ E-commerce และ Trading รวมถึงธุรกิจการให้บริการทางวิชาชีพ (Professional Service)

ดังนั้น อาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ต่อหน่วยไม่ใหญ่มาก (ไม่เกิน 300 ตารางเมตร) ตั้งอยู่บนเส้นทางคมนาคมที่สะดวก ใกล้กับย่านพักอาศัย รวมถึงใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจ ในอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงเกินไป จะสามารถตอบโจทย์ความต้องการสำนักงานที่ยังเป็นช่องว่างทางการตลาดได้

ออฟฟิศคอนโดฯ ทางเลือกการลงทุน ที่ผ่านมาเรามักจะคุ้นเคยกับอาคารสำนักงานหรือออฟฟิศที่ให้เช่าเป็นรายเดือน คิดอัตราค่าเช่าเป็นตารางเมตร/เดือน ซึ่งในปัจจุบันราคาค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอในย่านกลางเมืองสูงถึงกว่า 1,000 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ขณะที่อาคารสำนักงานที่อยู่นอกเขต CBD จะมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับ 500-700 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน

แต่ยังมีออฟฟิศอีกประเภทหนึ่งเป็นออฟฟิศที่พัฒนามาเพื่อขายในรูปแบบคอนโดมิเนียมออฟฟิศ พูดง่ายๆ ก็คือ เป็นออฟฟิศขายขาดที่มีนิติบุคคลบริหารโครงการแบบคอนโด ข้อดีของออฟฟิศแนวนี้ก็คือ ผู้ซื้อได้ออฟฟิศที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง มีสิทธิ์มีเสียงในการบริหารจัดการโครงการในฐานะเจ้าของร่วม โดยมีอัตราการผ่อนที่ใกล้เคียงกับการเช่ารายเดือน

ยกตัวอย่าง ถ้าจะเช่าออฟฟิศขนาด 50 ตร.ม. ในอัตราค่าเช่า 750 บาท/ตร.ม./เดือน จะต้องเสียค่าเช่าเดือนละ 37,500 บาท แต่ถ้าซื้อออฟฟิศคอนโด 50 ตร.ม. ราคา ตร.ม. ละ 100,000 บาท เท่ากับได้กรรมสิทธิ์ออฟฟิศในราคา 5 ล้านบาท ผ่อนธนาคาร 20 ปี ในอัตราดอกเบี้ย 7% จะผ่อนต่อเดือน 42,000 บาท ต่างกันไม่กี่พันแต่ได้กรรมสิทธิ์เป็นทรัพย์สินของตัวเอง ถือว่าคุ้มค่ากว่าในระยะยาว

นอกจากนี้ ออฟฟิศคอนโดยังมีราคาถูกกว่าโฮมออฟฟิศที่วันนี้ขายกันในหลัก 10 ล้านบาทอัพ หรือถ้าถูกลงมาหน่อยก็ไม่ได้อยู่ในทำเลที่สะดวกต่อการทำธุรกิจ และถ้าจะลงทุนสร้างเองยิ่งไม่ต้องพูดถึงเงินลงทุน 5-10 ล้านบาท อาจจะยังไม่พอออฟฟิศคอนโด จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจให้กับเจ้าของธุรกิจขนาดกลางที่ต้องการมีออฟฟิศเป็นของตัวเอง หรือนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า ซึ่งจากการศึกษาเบื้องต้นผลตอบแทนจากค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 7% ต่อปี

ตอบโจทย์ธุรกิจและการอยู่อาศัย

เมื่อกลางปี 2561 ที่ผ่านมา บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ได้เปิดตัวโครงการลุมพินี พาร์ค วิภาวดี จตุจักร อาคารชุดพักอาศัย สูง 21 ชั้น 1 อาคาร รวมห้องชุดจำนวน 736 ยูนิต มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท โดยราคาเปิดขายเฉลี่ยที่ 110,000 บาทต่อ ตร.ม. ขนาดเริ่มต้นที่ 24 ตร.ม. ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี มียอดขายแล้วกว่า 90%

และในบริเวณเดียวกัน บริษัทได้เตรียมพัฒนาโครงการลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี จตุจักร (A และ B) โดยมุ่งเน้นจับกลุ่มผู้ประกอบการ SMEs และนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ทำให้พื้นที่ทั้งหมดกลายเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน อยู่ในพื้นที่เดียวกัน ขณะที่อาคารสำนักงานจะเปิดให้เช่าพื้นที่และขายในเร็วๆ นี้ โดยจะแบ่งเป็น อาคาร A สูง 21 ชั้น มีพื้นที่ประมาณ 16,000 ตร.ม. โดยราคาเปิดขายเฉลี่ยที่ 125,000 บาทต่อ ตร.ม. เบื้องต้นจะมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 800-850 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนอาคาร B สูง 18 ชั้น เป็นอาคารสำนักงานในรูปแบบออฟฟิศคอนโด ขนาดพื้นที่ 60 ตร.ม. ขึ้นไป เป็นขายกรรมสิทธิ์ขาดในราคาเฉลี่ย 100,000 บาทต่อ ตร.ม.

นอกจากโครงการจะตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงแล้ว การออกแบบโครงการยังเป็นไปออกแบบตามมาตรฐานอาคารเขียวที่คำนึงถึงการอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม มีการส่งเสริมประสิทธิภาพและสุขภาวะที่ดีของผู้ใช้งานอาคาร ผ่านการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุที่มีมลพิษต่ำ และการก่อสร้างที่มีมาตรฐาน เพิ่มความปลอดภัย ประสิทธิภาพ ความสบายในการทำงาน และช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน เป็นการประหยัดต้นทุนทางธุรกิจได้อีกทางหนึ่งด้วย