ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ บรรยากาศดูไม่สดใสมากนัก เนื่องจากมีปัจจัยลบมากระทบตลาดโดยรวมหลายอย่าง ที่มากกว่าปัจจัยบวก ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้น มาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่มีความเข้มงวดมากขึ้น ขณะที่เศรษฐกิจของประเทศไทย ก็ยังไม่มีการขยายตัวในอัตราที่สูง ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯคงจะไม่หวือหวาเช่นที่ผ่านมา
โดย…กัญสุชญา สุวรรณคร
พลิกโฉสร้างสินค้าใหม่ LivingRevolution
ศรศักดิ์ สมวัฒนา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เนอวานา ไดอิ ในเครือบุญรอดซึ่งเป็นบริษัทแม่ของสิงห์เอสเตท และ เนอวานา เป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มบุญรอด กล่าวว่า ปีนี้จะเกิดการเปลี่ยนแปลงจากมาตรการ LTV ทำให้ภาพรวมตลาดคงไม่เติบโตหวือหวา ซึ่งการปรับตัวสำหรับบริษัทในปีนี้ เน้นสร้างสินค้ารูปแบบการอยู่อาศัยแบบใหม่ เพื่อพลิกโฉมการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งเน้นการดีไซน์ของแบบบ้านใหม่ที่สร้างความแตกต่างจากบ้านทั่วไป ภายใต้แนวคิด “Living Revolution” ที่มีการนำนัวตกรรมเข้ามาผสมผสานเพื่อสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีและยั่งยืน และมีแนวคิดในการออกแบบบ้านที่คำนึงถึงการอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่สอดคล้องกับธรรมชาติ
“เนอวานา ไดอิ ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับบนมาเป็นเวลากว่า 15 ปี จึงเข้าใจพฤติกรรมของผู้บริโภคในตลาดนี้เป็นอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบบ้าน ไลฟ์สไตล์และความต้องการเรื่องของการอยู่อาศัยของผู้ซื้อบ้านที่เป็นคนรุ่นใหม่ ดังนั้น เราได้เห็นโอกาสในการพัฒนารูปแบบของการอยู่อาศัยในรูปแบบใหม่ ทีแตกต่างไปจากเดิมๆ เพื่อตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี
แนวคิดการออกแบบบ้าน ให้มีรูปทรง L Shape และ C SHAPE ที่สร้างให้เกิด INNER Court กลางบ้าน ทำให้มีพื้นที่สวนภายในบ้าน นอกจากนี้ การออกแบบ ยังคำนึกถึงทิศทางของแดดและลม โดยการออกแบบช่องเปิดรับแสงและลมที่เหมาะสม พร้อมนำรูปแบบการอยู่อาศัยแนวใหม่นี้ไปพัฒนาโครงการเนอวานา เมืองใหม่ หรือเนอวานา ทาวน์ชิป บนถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ที่มีคอมมูนิตี้มอลล์ เพื่อตอบสนองการอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่
เปิด 11 โครงการมูลค่า 1.7 หมื่นล้าน
ปีนี้บริษัทวางแผนเปิดโครงการใหม่ จำนวน 11 โครงการ มูลค่า 1.7 หมื่นล้านบาท ได้แก่ โครงการบ้านเดี่ยว 7 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 1 โครงการ และคอนโดมิเนียม 3 โครงการ โดยจะมีแบรนด์ใหม่ 3 แบรนด์ ได้แก่ แบรนด์ The Most by Nirvana ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดในปีนี้จำนวน 2 โครงการ ย่านอิสรภาพและประชาชื่น ราคาขาย 2-6 ล้านบาท ส่วนโครงการแนวราบจะมี 2 แบรนด์ใหม่ คือ แบรนด์ Nirvana ELEMENT ราคา 8-15 ล้านบาทซึ่งจะเปิดย่านบางนา และกรุงเทพกรีฑา พร้อมกับแบรนด์ Nirvana COLLECTION ที่เป็นโครงการบ้านหรูระดับราคา 40-90 ล้านบาท ซึ่งอยู่ระหว่างการเตรียมพัฒนา ซึ่งทั้งสองแบรนด์ใหม่ ของโครงการแนวราบจะมาเติมช่องว่างทางการตลาดของแบรนด์ Nirvana DEFINE ระดับราคา 8-16 ล้านบาท และ Nirvana BEYOND ระดับราคา 20 ล้านบาท
ร่วมพัฒนาเจ้าของที่ดินแก้ปัญหาที่ดินแพง
นอกจากนี้ อีกกลยุทธ์สำคัญที่จะทำให้บริษัทสามารถพัฒนาโครงการเติบโตแบบก้าวกระโดด ด้วยการขยายการลงทุนในรูปใหม่ โดยตั้งเป็นหน่วยธุรกิจ คือ Turnkey Solution ซึ่งเป็นการลงทุนร่วมกับเจ้าของที่ดิน หรือแลนด์ลอร์ด เน้นสร้างบ้านแนวราบ ให้กับเจ้าของที่ดินหรือพันธมิตรที่สนใจ ซึ่งจะต้องเป็นที่ดินที่มีศักยภาพและมีตลาดรองรับ เพื่อแก้ปัญหาการซื้อที่ดินที่ยากขึ้น ประกอบกับมีราคาแพงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
“ปัญหาของธุรกจิอสังหาฯ คือ ต้องซื้อที่ดินมาพัฒนา ณ จุดหนึ่งการซื้อที่ดินยากขึ้น ประกอบกับเกิดปัญหาที่ดินมีราคาแพงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนใหญ่อยู่ในมือของเศรษฐีที่ไม่ยากขาย หรือต้องการพัฒนาที่ดิน แต่ไม่มีความรู้ การร่วมพัฒนาจะช่วยให้เนอวานา ไดอิ จะสามารถเพิ่มโอกาสการพัฒนาโครงการได้มากขึ้น จากที่อาจะเปิดได้แค่ 4 โครงการ อาจเปิดก้าวกระโดดได้ 8 โครงการ หรือเปิดได้ถึง 16 โครงการเลย เพราะไม่ต้องใช้เงินจำนวนมากในการซื้อที่ดิน”
ทั้งนี้ ภายใต้การร่วมทุนแบบ Turnkey Solution นั้น เนอวานา ไดอิ จะเป็นผู้ดำเนินการพัฒนาโครงการให้หมดแบบครบวงจร ตั้งแต่การออกแบบ การขาย การตลาด การก่อสร้าง การโอนกรรมสิทธิ์ และบริการหลังการขาย โดยโครงการจะใช้แบรนด์ของเนอวานา ซึ่งเจ้าของที่ดินจะสามารถรับรู้รายได้จากการที่ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก่อนการปลูกสร้าง (เป็นสัญญาบ้านสั่งสร้าง) โดยเนอวานา ไดอิ จะมีรายได้จากการแบ่งผลกำไร ค่าบริหาร และพัฒนาโครงการกับเจ้าของที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินจะสร้างมูลค่าที่ดินได้สูงกว่า 30% เมื่อเทียบกับการขายที่ดินเปล่า
โดยปีนี้ ได้มีการพัฒนาโครงการในจ.อุดรธานี ที่หนองประจักษ์ ซึ่งแลนด์ลอร์ด เป็นผู้ดำเนินธุรกิจโรงแรม ประจักษ์ตรา ดีไซน์ โฮเทล โดยที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่บริเวณหนอง บนพื้นที่10 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว สูง 3 ชั้น ขนาด 57 ตารางวาขึ้นไป จำนวน 41 ยูนิต ราคา 25-50 ล้านบาท มูลค่าโครงการประมาณ 1,000 ล้านบาท ปัจจุบันขายไปแล้ว 9 ยูนิต ราคาขาย 25 ล้านบาท และในปีนี้ จะมีโครงการรูปแบบดังกล่าวในทำเลพัฒนาการ กรุงเทพกรีฑา และบางนา อีกทั้งบริษัทกำลังมองหาจังหวัดอื่นๆ ที่เป็นหัวเมืองใหญ่ๆ เพื่อเข้าไปรับงานรูปแบบดังกล่าวกับพันธมิตร เช่น จ.ขอนแก่น เชียงใหม่ ภูเก็ต โคราช และศรีราชา ซึ่งการร่วมกับพันธมิตร ทำให้บริษัทไม่ต้องซื้อที่ดินมารองรับการพัฒนาโครงการในอนาคตมากขึ้น ทำให้ค่าใช้จ่ายของการลงทุนลดลงและกระทำเลยก่อสร้างได้รวดเร็ว
ในส่วนของบริษัทซึ่งมีพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ ไม่ว่าจะเป็น บริษัท ไดวะ เฮ้าส์ ประเทศญี่ปุ่น ซึ่งเป็นธุรกิจรับสร้างบ้าน รวมถึงกลุ่มบุญรอด ภายใต้ บมจ.สิงห์ เอสเตท เป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท ทำให้ได้พันธมิตรในรูปของดีลเลอร์หรือตัวแทนจำหน่ายของบุญรอด บริวเวอรี่ ที่มีอยู่ทั่วประเทศ เพื่อขยายโอกาสการร่วมทุนกับเจ้าของที่ดินโดยตรง ในรูปแบบเทิร์นคีย์ โซลูชั่น โดยขนาดที่ดินตั้งแต่ 10-20 ไร่ สำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด และในกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพมูลค่า
นอกจากนี้ ช่วงเดือนเม.ย.นี้ จะเปิดให้บริการอาคารจอดรถพาร์คแอนด์ไรด์ รองรับจำนวนรถได้ 720 คัน แบ่งเป็น 2 อาคารๆ ละ 360 คัน มูลค่าลงทุน 40-50 ล้านบาท โดยบริษัทตั้งเป้าอัตราการใช้ที่จอดรถเฉลี่ย 80% ต่อปี ซึ่งเป็นระดับที่เหมาะสม โดยที่โครงการอาคารจอดรถจะมาเสริมในสวนของรายได้ประจำที่จะมาช่วยให้ธุรกิจมีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ และเป็นโครงการที่ให้อัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า 15% ซึ่งมากกว่าโครงการห้างสรรพสินค้าหลายแห่ง
ด้านสัดส่วนรายได้ของปี 2562 คาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปจากปีก่อน โดยที่สัดส่วนรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมจะเพิ่มเป็น 58% จากปีก่อน 23% และสัดส่วนรายได้จากโครงกาแนวราบจะลดลงมาที่ 31% จากปีก่อน 61% สัดส่วนรายได้จากโครงสร้างรับสร้างบ้านจะอยู่ที่ 9% ลดลงจากปีก่อน 12% และรายได้อื่นๆ ลดลงเหลือ 2 % จากปีก่อน 4% ขณะที่ยอดขายปี 2562 ตั้งเป้าอยู่ที่ 5,400 ล้านบาท เติบโตกว่า 100% จาก 2.600 ล้านบาทในปี 2561
#เนอวานา #สิงห์เอสเตท #อสังหา62
