ปัจจัยเสี่ยงหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นแนวโน้มดอกเบี้ยที่ขยับขึ้น เกณฑ์การควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือลดวงเงินการปล่อยสินเชื่อบ้านต่อหลักประกัน (LTV) ที่จะเริ่มใช้วันที่ 1 เม.ย. 2562 ทำให้หลายฝ่ายต่างมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 เป็นอีกปีหนึ่งที่มีความท้าทายสูงมาก และเติบโตสู่ภาวะปกติ
โดย…กัญสุชญา สุวรรณคร
“สุรเชษฐ กองชีพ” นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ปี 2562 อาจจะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขยายตัวได้ไม่หวือหวาหรือว่าขยายตัวแบบก้าวกระโดดเมื่อเทียบกับ2561 เพราะด้วยปัจจัยหลายอย่างที่อาจจะสร้างความกังวลให้กับผู้ซื้อ และผู้ประกอบการ รวมไปถึงปัจจัยทางการเมืองที่แม้ว่าจะมีการเลือกตั้งภายในปีหน้าแต่การมีรัฐบาลหลังจากการเลือกตั้งโดยเร็วที่สุดจึงจะเป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับคนในประเทศและในสายตาของต่างชาติ
ปี’61 คอนโดฯ เปิดใหม่ 6 หมื่นยูนิต
ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม เป็นตลาดที่หลายฝ่ายจับตามอง และเป็นตลาดหลายฝ่ายมีความวิตกกังวลมากที่สุด ทั้งธนาคารแห่งประเทศไทย หน่วยงานของภาคราชการและเอกชน ซึ่งกังวลว่าคอนโดมิเนียมจะเกิดวิกฤตและกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งสถาณการณ์ของตลาดคอนโดในปี2561 นั้น มีการขยายตัวมากขึ้นกว่าปีก่อนหน้านี้ โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ปี 2561 มีจำนวนประมาณ 60,000 ยูนิตมากกว่าปีที่แล้วประมาณ 7 – 8% เมื่อเทียบกับปี2560
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในแต่ละปีในกรุงเทพฯ
อุปทานคอนโดมิเนียมในช่วง 1 – 2 ปี่ผ่านมามี การขยายตัวต่อเนื่อง แต่ในส่วนของกำลังซื้อนั้นเพิ่มขึ้นไม่มากตามภาวะเศรษฐกิจที่มีการปรับตัวดีขึ้น แต่เป็นการขยายตัวที่เพิ่มขึ้นท่ามกลางความเห็นที่แตกต่างกันในส่วนของธนาคารแห่งประเทศไทยและผู้ประกอบการ เพราะธนาคารแห่งประเทศไทยมีความวิตกกังวลในส่วนของดีมานด์เทียมหรือการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนที่เพิ่มมากขึ้นในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา
อีกทั้งการเพิ่มขึ้นของปัญหาสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL ในภาคอสังหาฯจนนำมาซึ่งการปรับเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อใหม่ซึ่งออกมาเพื่อควบคุมสินเชื่อสัญญาที่ 2 และ 3 และที่อยู่อาศัยในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ผู้ซื้อที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 และคนที่ขอสินเชื่อธนาคารก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562 จะไม่ต้องเข้าเกณฑ์ใหม่ของการพิจารณาสินเชื่อ (ในกรณีที่ซื้อที่อยู่อาศัยและขอสินเชื่อสัญญาที่ 2 และยังผ่อนสินเชื่อสัญญาก่อนหน้านี้อยู่)
การปรับเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อนี้ อาจจะเป็นตัวชะลอให้ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 มีการขยายตัวในระดับที่ใกล้เคียงกับปีนี้หรือลดลงขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและสถาณการณ์ทางการเมือง อีกทั้งผู้ประกอบการยังจำเป็นต้องเร่งระบายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรเพื่อสร้างรายได้ อีกทั้งยังคงต้องเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องเพื่อรักษาอัตราการขยายตัวให้มีต่อเนื่องโดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ในขณะที่กำลังซื้อนั้นมีอยู่จำกัด
จับตาลูกค้าจีนที่ซื้อลงทุนไม่รับโอน
ดังนั้น การแข่งขันจึงรุนแรงมากขึ้น ในขณะที่กำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนนั้นลดลงในช่วงตั้งแต่เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมาตามจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนที่ลดลงต่อเนื่องเช่นกัน ซึ่งผู้ประกอบการและบริษัทนายหน้าที่มีการขายคอนโดมิเนียมให้กับผู้ซื้อคนจีนได้รับผลกระทบพอสมควรรวมไปถึงเริ่มมีความกังวลใจถึงการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อคนจีนด้วยเช่นกัน เพราะผู้ซื้อคนจีนส่วนหนึ่งนั้นเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเพื่อลงทุนเท่านั้น แต่การลดลงของผู้ซื้อคนจีนก็เป็นการดีที่ผู้ประกอบการจะได้เข้าใจว่าไม่ควรพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติมากเกินไปควรพัฒนาและเปิดขายโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อคนไทยมากกว่า
อัตราการเช่าสำนักงานปีนี้พุ่งสูงสุด 93.5%
ส่วนตลาดอาคารสำนักงานในช่วง 4 – 5 ปี่ผ่านมามีการขยายตัวต่อเนื่องมาโดยตลอดทั้งในเรื่องของอุปทานที่มีโครงการอาคารสำนักงานหลายแห่งเปิดให้บริการอีกทั้งมีบริษัทต่างชาติจำนวนมากเลือกเข้ามาเปิดบริษัทในประเทศไทยรวมไปถึงบริษัทไทยและต่างชาติที่อยู่ในประเทศไทยมีการขยายพื้นที่เช่าให้มีขนาดใหญ่มากขึ้นตามการเจริญเติบโตของธุรกิจบริษัท ซึ่งส่วนใหญ่เลือกเช่าพื้นที่ใหม่ในอาคารสำนักงานใหม่ที่กำลังก่อสร้างและเปิดให้บริการในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
พื้นที่อาคารสำนักงานรวมที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ. 2562 – 2564
ตลาดอาคารสำนักงานเป็นอีกตลาดที่มีการขยายตัวทั้งในเรื่องของอุปสงค์และอุปทานต่อเนื่องในช่วง 4 – 5 ปีที่ผ่านมา แต่ก็เริ่มมีการชะลอตัวลงในช่วงปีนี้ เพียงแต่ยังคงมีการขยายตัวอยู่ต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครขึ้นไปถึง 93.5% สูงที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา
โดยอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD มีอัตราการเช่าสูงถึง 95% ในขณะที่อาคารเกรด B ใน CBD มีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 93% ส่วนอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่นอกเขต CBD มีอัตราการเช่าที่ประมาณ 95.5% เพราะมีผู้เช่าบางรายย้ายออกจากพื้นที CBD ไปยังอาคารเกรด A นอกพื้นที่ CBD เพราะต้องการพื้นที่เช่าที่ใหญ่กว่ารวมไปถึงหลายบริษัทที่เข้ามาเปิดกิจการในประเทศไทยในช่วงที่ผ่านมาก็เลือกเช่าพื้นที่สำนักงานในอาคารนอกเขตพื้นที่ CBD เพราะค่าเช่าที่ตำกว่าอีกทั้งยังมีพื้นที่ขนาดใหญ่เพียงพอกับความต้องการ ค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD อยู่ที่ประมาณ 1,100 – 1,300 บาทต่อตารางเมตรเพียงแต่เมื่อมีการเซ็นสัญญาเช่าจริงก็อาจจะลดลงเหลือประมาณ 1,000 – 1,100 บาทต่อตารางเมตรขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และการต่อรอง
3 ปีมีพื้นที่สำนักงานสร้างเสร็จกว่า 7.33 แสนตร.ม.
ตลาดอาคารสำนักงานในอีก 1 – 2 ปีข้างหน้าอาจจะมีอัตราการเช่าที่ไม่ได้แตกต่างจากตอนนี้มากนัก เพราะว่ามีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดต่อเนื่องในอีก 1 – 3 ปีข้างหน้า โดยอาคารสำนักงานที่มีแผนจะแล้วเสร็จในปี2562 – 2564 มีทั้งหมดประมาณ 733,200 ตารางเมตรโดยเป็นอาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่ CBD ประมาณ 401,550 ตารางเมตรโดยเป็นอาคารสำนักงานที่อยู่บนพื้นที่เช่าเป็นส่วนใหญ่ เพราะราคาที่ดินใน CBD ไม่เหมาะในการพัฒนาอาคารสำนักงาน ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานในอนาคตนั้นขึ้นอยู่กับสถาณการณ์ทางการเมืองที่จะมีเสถียรภาพเร็วมากเท่าใดหลังจากจบการเลือกตั้งและมีรัฐบาลใหม่โดยเร็วที่สุด เพราะความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานของบริษัททั้งไทยและต่างชาตินั้นส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับสถาณการณ์ทางการเมืองภายในประเทศและนโยบายขอรัฐบาลด้วยเช่นกัน
คาด 3 ปี พื้นที่ค้าปลีกใหม่สู่ตลาด 5.13 แสนตร.ม.
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกเป็นอีกตลาดที่ผันแปรตามกำลังซื้อของคนไทยเพราะว่าเมื่อภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และคนไทยขาดความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจระยะยาวจะทำให้ใช้จ่ายเงินลดลงซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้เช่าพื้นที่ในโครงการค้าปลีกต่างๆ แบบที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้ แม้ว่าช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาดัชนีค้าปลีกจะมีการปรับตัวดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ขยายตัวต่อเนื่องแต่เป็นการขยายตัวขึ้นมาประมาณ 6% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของทั้งปี 2560 ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ยังคงเป็นรูปแบบโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นต่อเนื่องเพราะมีศูนย์การค้าประมาณ 513,000 ตารางเมตรที่มีกำหนดแล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2562 – 2564
พื้นที่ค้าปลีกที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ. 2562 – 2564
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในปี 2562 จะยังคงมีโครงการพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ต่อเนื่องโดยเฉพาะพื้นที่ศูนย์การค้าที่ยังคงมีอีกหลายโครงการที่กำลังก่อสร้างและมีพื้นที่รวมในสัดส่วนที่มากที่สุด ส่วนคอมมูนิตี้มอลล์ยังเป็นรูปแบบโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีการขยายตัวลดลงแบบชัดเจนที่สุดตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมา แต่ก็ยังคงมีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์เปิดให้บริการใหม่ต่อเนื่องในอนาคต
สิ่งที่น่ากังวลสำหรับตลาดพื้นที่ค้าปลีกคือ ในส่วนของกำลังซื้อของคนไทยที่ไม่ได้มากมายตามการเกิดขึ้นของโครงการพื้นที่ค้าปลีกและเป็นกำลังซื้อที่เหมาะกับสินค้าราคาทั่วไปไม่ใช่สินค้าราคาแพงจากแบรนด์ต่างประเทศ ซึ่งเจ้าของโครงการพื้นที่ค้าปลีกอาจจะมีร้านราคาแพง เพื่อรองรับกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เริ่มเข้ามาในประเทศไทยเพื่อซื้อสินค้าแบรนด์เนมมากขึ้น
ศูนย์การค้าขนาดใหญ่หลายแห่งจึงมีการเปิดร้านค้าแบนด์เนมมากขึ้นๆ ในแต่ละปี อีกทั้งแบรนด์สินค้าต่างชาติต่างๆ เข้ามาเปิดร้านในประเทศไทยมากขึ้นเช่นกันดังจะเห็นได้จากศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่เปิดให้บริการใหม่ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาที่มีร้านค้าแบรนด์เนมใหม่ๆ เปิดขายมากขึ้น
