เปิดกำลังซื้อคนจีน “แท้” หรือ “เทียม” 

โดย…สุรเชษฐ์ กองชีพ

กูรูโลเคชั่น วันนี้ คุณจ๊อก สุรเชษฐ์ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาฯ จะมาฉายภาพ กำลังซื้อคนจีน ให้ฟังว่าตลาดคนจีนที่ขยายตัวในไทย แท้จริงแล้ว เป็นกำลังซื้อจริง หรือกำลังซื้อเทียม พร้อมเปิดเป้าหมายคนจีนซื้อคอนโดมิเนียมใน 5 ประเทศ

ช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น พัทยา ภูเก็ต และเชียงใหม่ มีผู้ซื้อส่วนหนึ่งเป็นชาวต่างชาติซึ่งเริ่มมีมากขึ้นชัดเจนตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมา โดยชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยตามทำเลต่างๆ ทั่วประเทศนั้นมากกว่า 60 – 70% เป็น “คนจีน” ซึ่งเป็นทั้งคนจีนที่มาจากประเทศสาธารณรัฐประชาชนจีน และคนเชื้อสายจีนที่มาจากฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน และมาเลเซีย

บางโครงการคนจีนเข้ามาซื้อเต็มโควต้า

บางโครงการคอนโดมิเนียมในประเทศไทยสัดส่วน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดมีคนจีนเข้ามาซื้อเต็มโควตาไปแล้ว บางโครงการเต็มไปก่อนที่จะเปิดขายคนไทยอย่างเป็นทางการซะอีก เพราะว่าผู้ประกอบการเลือกตัดส่วนนี้ให้กับเอเย่นต์ นายหน้าต่างชาตินำไปขายในต่างประเทศก่อนที่จะเปิดขายอย่างเป็นทางการในประเทศไทย เพราะฉะนั้นเมื่อเปิดขายอย่างเป็นทางการอัตราการขายของทั้งโครงการจึงสูงมากหรือเกือบจะปิดการขายในเวลาไม่นาน เนื่องจากคนที่ไม่รู้เมื่อเห็นผู้ประกอบการแถลงข่าวว่าโครงการนี้มีอัตราการขายสูงก็จะคิดว่าโครงการนี้เป็นที่น่าสนใจและมีคนต้องการซื้อเยอะ พวกเขาจึงรีบเข้ามาซื้อด้วยทันที

 

 

 

เปิดวัตถุประสงค์การซื้อคอนโดมิเนียมของจีนในแต่ละประเทศ

ประเทศไทย
1. ซื้อเพื่อลงทุน (สัดส่วนเกือบ 80%)
2. เพื่อการท่องเที่ยวและพักผ่อน (สัดส่วนเกือบ 20%)
3. เพื่อย้ายถิ่นฐาน (สัดส่วนไม่ถึง 10%)

สิงคโปร์
1. ซื้อเพื่อลงทุน (สัดส่วนประมาณ 50%)
2. เพื่อการท่องเที่ยวและพักผ่อน (สัดส่วนเกือบ 20%)
3. เพื่อย้ายถิ่นฐาน (สัดส่วนประมาณ 10%)
4. เพื่อการศึกษา (สัดส่วนประมาณ 38%)

มาเลเซีย
1. ซื้อเพื่อลงทุน (สัดส่วนเกือบ 60%)
2. เพื่อการท่องเที่ยวและพักผ่อน (สัดส่วนเกือบ 10%)
3. เพื่อย้ายถิ่นฐาน (สัดส่วนประมาณ 10%)
4. เพื่อการศึกษา (สัดส่วนประมาณ 21%)

อินโดนีเซีย
1. ซื้อเพื่อลงทุน (สัดส่วน 100%)

เวียดนาม
1. ซื้อเพื่อลงทุน (สัดส่วน 100%)

ที่มา : Juwai (เว็บไซต์นายหน้าที่สนับสนุนให้คนจีนออกไปซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกประเทศจีน)

จ่ายค่าคอมให้นายหน้าจีนสูงๆ #หวังปิดการขายเร็ว

ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะขายคอนโดมิเนียมในสัดส่วน 49% ให้กับผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งก็ประสบความสำเร็จกันทุกรายสามารถปิดการขายในส่วนนี้ได้ในเวลาอันรวดเร็ว อีกทั้งผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะจ่ายคอมมิชชั่นสูงๆ ให้กับนายหน้าชาวจีน แต่ก็มีการปรับราคาขายคอนโดมิเนียมที่ขายให้กับผู้ซื้อคนจีนในราคาที่สูงกว่าราคาที่ขายในประเทศไทย

แต่สิ่งที่น่ากังวล คือ คนจีนเหล่านี้ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อการลงทุน ไม่ได้ซื้อเพื่อจะใช้เป็นที่พักอาศัย แม้ว่าจะมีการสำรวจโดยเว็บไซต์ Juwai (เว็บไซต์นายหน้าที่สนับสนุนให้คนจีนออกไปซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกประเทศจีน) ที่ระบุว่า คนจีนในสัดส่วนประมาณ 75% จะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเพื่อการลงทุน แม้ว่ารัฐบาลจีนจะมีกฎระเบียบออกมาไม่ให้คนจีนนำเงินออกนอกประเทศจีนมากกว่า 50,000 ดอลล่าร์สหรัฐต่อปีหรือประมาณ 1.65 ล้านบาทต่อปี

ความเสี่ยงในอนาคต คนจีนอาจไม่โอน ถ้าผลตอบแทนไม่เป็นดังคาด

การที่มีคนจีนรวมไปถึงชาวต่างชาติเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของผู้ซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทยนั้น ซึ่งวัตถุประสงค์ประสงค์ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อการลงทุน เรื่องนี้ก็อาจจะสร้างปัญหาให้เกิดขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมได้ เพราะว่าถ้าผลตอบแทนไม่เป็นไปตามที่พวกเขาเคยรับรู้มาตั้งแต่ก่อนซื้อคอนโดมิเนียมจากเอกสารหรือว่าคำบอกเล่าของพนักงานขายตั้งแต่ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม กลุ่มผู้ซื้อคนจีนก็อาจจะไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ เลือกที่จะทิ้งเงินจองหรือเงินที่พวกเขาจ่ายไปก่อนหน้านี้

เพราะพวกเขาอาจจะผิดหวังหรือคิดว่าตัวเองโดนหลอกจากผู้ประกอบการ ผลตอบแทนที่พวกเขาคาดหวังนั้นอาจจะต่ำกว่าที่พวกเขารู้หรืออาจจะไม่ได้เลยก็เป็นไปได้ เนื่องจากภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันนั้นไม่ได้เอื้อประโยชน์ให้กับนักลงทุนทั้งคนไทยและต่างชาติอีกต่อไปแล้ว เนื่องจากอุปทานในตลาดมีเยอะมาก ทั้งคอนโดมิเนียมเก่าที่เหลือขายในตลาดและคอนโดมิเนียมในโครงการใหม่ๆ ที่เปิดขายต่อเนื่องทุกเดือนๆ

ถ้าคนจีนที่ซื้อไปแล้วไม่โอนกรรมสิทธิ์ เพราะติดขัดเรื่องของการโอนเงินออกนอกประเทศ หรือผลตอบแทนที่ได้รับต่ำกว่าที่เคยรับรู้มา หรืออยากได้ผลตอบแทนจากการขายต่อก่อนโอนกรรมสิทธิ์แบบที่พวกเขาเคยรับรู้มาทั้งจากผู้ประกอบการหรือว่าพนักงานขาย นายหน้า แต่ขายต่อไม่ได้ เพราะไม่มีคนมาซื้อต่อ ซึ่งอาจเป็นเหตุที่ทำให้คนจีนเหล่านี้ ไม่โอนกรรมสิทธิ์

แม้ว่ากลุ่มผู้ซื้อคนจีนส่วนหนึ่งจะโอนกรรมสิทธิ์หรือว่าจ่ายเงินต่างๆ ตามเอกสารสัญญาหรือว่าเงื่อนไขต่างๆ แต่ก็มีผู้ซื้อบางกลุ่มที่สร้างปัญหาให้กับผู้ประกอบการ ซึ่งถ้าคนกลุ่มนี้มีมากขึ้นอย่างต่อเนื่องก็อาจจะสร้างปัญหาหนักใจให้กับผู้ประกอบการและตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้ในอนาคต

บทสรุปกำลังซื้อ “แท้” หรือ “เทียม”

สรุปได้ว่า กำลังซื้อของคนจีนส่วนใหญ่ เป็นกำลังซื้อเพื่อการลงทุน เมื่อใดก็ตามที่เขามองว่า ผลตอบแทนยังเป็นไปตามคาด และเขาไม่ได้มีปัญหากับการนำเงินออกนอกประเทศ เขาก็ยังลงทุนต่อ และรับโอนกรรมสิทธิ์ แต่ถ้าอัตราผลตอบแทนไม่ได้เป็นไปตามคาด หรือมีปัญหากับการนำเงินออกนอกประเทศ ก็มีโอกาสที่คนจีนจะไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งนั่นคือความเสี่ยงของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีกลุ่มผู้ซื้อคนจีนในสัดส่วนมากๆ

ดังนั้น ความแท้ หรือเทียม ของกำลังซื้อ ขึ้นอยู่กับว่า อัตราผลตอบแทนที่เจ้าของคอนโดมิเนียมไทยนำเสนอในปัจจุบันเกินกว่าความเป็นจริงหรือไม่ และนำเสนอเพียงเพื่อมุ่งหวังให้ขายได้เพียงอย่างเดียวหรือไม่

แล้วพบกันใหม่ครับ

#ทำเล #ลงทุนอสังหา #ลงทุนคอนโด #จีน #คนจีน