โดย…สุรเชษฐ กองชีพ
ตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 3/2561 มากที่สุดในรอบหลายปี และมากกว่าไตรมาส 2/2561 ถึง 215%
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2561 มีประมาณ 23,559 ยูนิตมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมามากกว่าไตรมาสที่ 2 ปีนี้ถึง 215% และมากกว่าไตรมาสที่ 3 ปีที่แล้วถึงประมาณ 180% โดยเป็นโครงการที่เปิดขายในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบันมากถึง 63% เพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่ผู้ซื้อสามารถมองเห็นศักยภาพได้เลยในปัจจุบันไม่ต้องรออีกหลายปีแบบในพื้นที่อื่นๆ ที่ต้องรอโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จหรือว่าในพื้นที่ตามแนวเส้นทางที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง
เนื่องจากทางผู้ประกอบการนั้นเข้าใจภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันที่ยังไม่ฟื้นตัว อีกทั้งกำลังซื้อก็มีอยู่จำกัด ผุ้ประกอบการจึงจำเป็นต้องเลือกเปิดขายโครงการใหม่ในพื้นที่ที่มีความน่าสนใจในปัจจุบัน อีกทั้งยังต้องเลือกพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในราคาที่ไม่สูงมากเกินไปด้วย
ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2561 ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้วอยู่ที่ประมาณ 141,350 บาทต่อตารางเมตรใกล้เคียงกับไตรมาสที่ผ่านมา แต่ลดลงจากราคาขายเฉลี่ยในปีที่แล้วประมาณ 3.8%
ในขณะที่พื้นที่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการอยู่ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตรมากกว่าไตรมาสที่ 2 ถึงประมาณ 40% เพราะว่าหลายโครงการที่เปิดขายในพื้นที่นี้มีราคามากกว่าค่าเฉลี่ยไปค่อนข้างมากเพราะบางโครงการอยู่ในพื้นที่ที่การก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าไประดับหนึ่งแล้วและราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นไปกว่าปีก่อนหน้านี้ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2561 มีอัตราการขายที่ประมาณ 60% ซึ่งใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้านี้และมีการปรับตัวที่ดีขึ้นต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมา
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรมากที่สุดคือประมาณ 77% แม้ว่าหลายโครงการจะอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วแต่ก็เปิดขายในระดับราคาที่ไม่มากเกินไปเพราะทำเลที่ตั้งของโครงการเหล่านี้อยู่ไกลจากจากสถานีรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินมากกว่า 500 เมตรขึ้นไป รวมไปถึงมีหลายโครงการที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างด้วยเช่นกัน
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมใน 3 ไตรมาสของปีพ.ศ.2561 อยู่ที่ประมาณ 45,899 ยูนิตซึ่งในไตรมาสที่ 4 ยังคงมีคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่มีแผนจะเปิดขาย ดังนั้น คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปีพศ.2561 นั้นมีความเป็นไปได้ที่จะใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาและแตกต่างจากที่คาดการณ์ไว้ตอนต้นปีไม่มากคือประมาณ 56,000 ยูนิต
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมในแนวเสน้ทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง
รวบรวมโดยสุรเชษฐ กองชีพ
พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบางเส้นทางเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการบางรายและเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันต่อเนื่องตั้งแต่ 1 – 2 ปีก่อนหน้านี้โดยพื้นที่ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากที่สุดยังคงเป็นพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือและตามมาด้วยพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม แต่ถ้าพิจารณาจากจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมา
พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมมากที่สุด โดยมีจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมที่ประมาณ 29, 536 ยูนิตเพราะมีหลายโครงการที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,500 ยูนิตเปิดขายในพื้นที่นี้ รองลงมาคือ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมที่ประมาณ 20,335 ยูนิตโดยพื้นที่รอบๆ สี่แยกรัชโยธินเป็นพื้นที่ที่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุดในพื้นที่นี้ พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าแบริ่ง – สำโรงเป็นพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากเช่นกันส่งผลให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนใต้มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมาสะสมที่ประมาณ 18,825 ยูนิต
ผู้ประกอบการยังคงกังวลในคอนโดมิเนียมเหลือขายในกรุงเทพมหานครที่มีอยู่ประมาณ 43,000 ยูนิต ในขณะที่ผู้ประกอบการเองก็ไม่สามารถที่จะชะลอหรือว่าหยุดการเปิดขายโครงการใหม่ได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีการเร่งระบายของเหลือขายทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและกำลังก่อสร้างให้ออกไปให้มากที่สุดโดยเฉพาะการระบายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติโยเฉพาะคนจีนที่เข้ามาช่วยเติมกำลังซื้อที่ขาดหายไปของผู้ซื้อชาวไทย หรืออาจจะเรียกได้ว่าผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่มากเกินไปไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนไทยในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้มีคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดมากแบบที่เห็น
อีกทั้ง การเน้นที่กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนหรือว่านักเก็งกำไรคอนโดมิเนียมก่อนหน้านี้ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้อาจจะมีคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดมากกว่าที่สำรวจได้ เพราะมีคอนโดมิเนียมที่อยู่ในมือของผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือลงทุนระยะยาวนั้นอีกไม่น้อยและพร้อมเข้าสู่ตลาดตลอดเวลา ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันจึงเป็นที่กังวลใจของธนาคารแห่งประเทศไทยและอีกหลายหน่วยงาน
