โดย…สุรเชษฐ์ กองชีพ
เจาะลึกเรื่องทำเล ต้องฟังจาก กูรูโลเคชั่น วันนี้ คุณจ๊อก สุรเชษฐ์ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาฯ จะมาฉายภาพพระราม9 ให้ฟัง ถ้าไม่มี ซุปเปอร์ ทาวเวอร์ จะยังเติบโตต่อได้อีกหรือไม่?
ก่อนที่ผมจะพูดถึงทำเลพระราม 9 คงต้องเอ่ยถึง พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจในปัจจุบันก่อน ซึ่งศูนย์กลางเขตธุรกิจหรือที่เรียกกันติดปากว่า “CBD” (Central Business District) นั้นหมายถึงพื้นที่ตามแนวถนนสีลม สาทร พระราม 1 พระราม 4 ราชดำริ วิทยุ หลังสวน เพลินจิต และสุขุมวิท ซอย 1 – 21 รวมไปถึงซอยย่อยต่างๆ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีอาคารสำนักงานเกรดต่างๆ รวมกันไม่น้อยกว่า 3.48 ล้านตารางเมตร โดยเป็นอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จมามากกว่า 10 ปีซะเป็นส่วนใหญ่
นอกจากนี้ ยังมีโครงการต่างๆ พัฒนาเต็มพื้นที่มาตั้งแต่ก่อนหน้านั้นเป็น 20 ปี ที่ดินว่างเปล่าเหลือน้อยมาก ในขณะที่ความต้องการที่ดินมีมากขึ้นทุกปีๆ ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา ราคาขายของที่ดินริมถนนสุขุมวิทมากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วและมากกว่า 2 –2.5 ล้านบาทต่อตารางวาในหลายๆ ทำเล ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
ที่ดินซีบีดีเดิมแพงขึ้น ต้องมองหาทำเลใหม่ พระราม9 เป็นตัวเลือกที่ดี
หลังจากที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจเดิมหาได้ยากขึ้น และมีราคาที่สูงขึ้นมาก ผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงาน โรงแรม หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็ต้องมองหาเลือกที่ดินในทำเลใหม่ๆ ผู้ประกอบการจึงเลือกซื้อที่ดินในทำเลที่อยู่เหนือพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) โดยทำเลที่น่าสนใจคือ พื้นที่รอบๆ สี่แยกพระราม 9 ที่มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เปิดให้บริการต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยพื้นที่อาคารสำนักงานในพื้นที่รอบๆ สี่แยกพระราม (รัศมี 1 กิโลเมตร) รวมกันอยู่ที่ประมาณ 435,000 ตารางเมตร (ไม่น้อยเลยนะครับ)
พื้นที่อาคารสำนักงานเหล่านี้ ไม่เพียงกระตุ้นภาคธุรกิจเท่านั้น แต่ยังเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยกระตุ้นให้เกิดโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่โดยรอบสี่แยกพระราม 9 ด้วย ส่งผลให้พระราม 9 เป็น 1 ในทำเลที่มีอัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมสูงที่สุดคือประมาณ 85% จากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมด 16,474 ยูนิต แม้ว่าโครงการส่วนใหญ่จะเพิ่งเปิดขายในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็ตาม
ผมมีข้อมูลที่น่าสนใจมาฝากครับ
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมในพื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9
จากการสำรวจ พบว่า คอนโดมิเนียมสะสมในตลาดในปี 2550 ที่มี 4,000 ยูนิตนิดๆ ได้เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนทะลุ 14,000 ยูนิตไปแล้วในปี 2561
มิกซ์ยูสก็มา ซุปเปอร์ทาวเวอร์ก็มี ดันราคาที่ดินพุ่ง
การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในพระราม 9 ไม่เพียงแต่เป็นอาคารสำนักเดี่ยวๆ เท่านั้น แต่ยังเริ่มเห็นแผนพัฒนาโครงการในลักษณะมิกซ์ยูสขนาดใหญ่มากขึ้นด้วย และโครงการมิกซ์ยูสที่อยู่ในพื้นที่รอบๆ สี่แยกพระราม 9 ที่ถูกพูดถึงมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา นั่นคือ โครงการ “ซุปเปอร์ ทาวเวอร์” ของกลุ่มจีแลนด์ที่เปรียบเสมือนแม่เหล็กขนาดใหญ่ในการดึงดูดโครงการคอนโดมิเนียมและเป็นตัวเร่งให้ความน่าสนใจและราคาที่ดินของพื้นที่นี้ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องต่อเนื่องตั้งแต่มีการเปิดตัวโครงการนี้ตั้งแต่เมื่อราวๆ ปี 2557
แต่หลังจากที่ทางกลุ่มเซ็นทรัลประกาศเทคโอเวอร์กลุ่มจีแลนด์เมื่ออาทิตย์ที่แล้ว ความชัดเจนของโครงการนี้ก็ยังคงคลุมเครือไม่มีข่าวคราวหรืออะไรออกมาเลยในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดการคาดเดาต่างๆ นานาว่าโครงการนี้จะดำเนินการต่อไปภายใต้การนำของกลุ่มเซ็นทรัลหรือไม่ ซึ่ง ณ ตอนนี้ยังไม่มีใครจากกลุ่มเซ็นทรัลออกมากล่าวถึงอนาคตของโครงการนี้อย่างเป็นทางการเลย
สิ่งที่คนในวงการคาดเดา ณ ตอนนี้ คือ กลุ่มเซ็นทรัลซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาและบริหารโครงการพื้นที่ค้าปลีก โรงแรมรวมไปถึงอาคารสำนักงานน่าจะพัฒนาพื้นที่ตรงนี้ให้เต็มศักยภาพของที่ดินและสอดคล้องกับภาวะตลาดรวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของทำเลนี้ที่จะกลายเป็นพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) ในอนาคต
อนาคตของ “โครงการซุปเปอร์ ทาวเวอร์” จึงยังไม่แน่ชัด สร้างความหนักใจให้กับผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มากพอสมควร เพราะหลายคนคาดหวังว่าโครงการนี้จะช่วยผลักดันให้มีคนจำนวนมากเข้ามาพักอาศัยในพื้นที่นี้
ไม่มีซุปเปอร์ทาวเวอร์ก็ยังโตได้ เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะไม่มีโครงการนี้ แต่เชื่อว่ากลุ่มเซ็นทรัลคงมีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสอื่นๆ ขึ้นมา ซึ่งก็คงเป็นโครงการที่สร้างความน่าสนใจและเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่นี้ได้ไม่แตกต่างจาก “โครงการซุปเปอร์ ทาวเวอร์”
ดังนั้น ในอนาคตทำเลพระราม 9 จึงยังคงเป็น 1 ในพื้นที่ที่น่าสนใจต่อเนื่อง เพราะยังมีปัจจัยบวกด้านอื่นๆ อีก โดยเฉพาะพื้นที่นี้ยังไม่ไกลจากสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งในอนาคตจะเป็นสถานีร่วมของรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง คือ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เปิดใฟ้บริการอยู่ในปัจจุบัน และรถไฟฟ้าสายสีส้มที่กำลังก่อสร้าง
ขณะที่อาคารสำนักงานที่เป็นแหล่งงานสำคัญในพื้นที่นี้อาจจะมีเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เพราะที่ดินเหลือไม่มากและราคาสูงเกินกว่าจะสร้างอาคารสำนักงานแล้ว ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมก็จะมีการขยายตัวต่อเนื่องต่อไปตามแนวถนนรัชดาภิเษกที่มีศักยภาพมากกว่าเพียง แต่อาจจะมีจำนวนไม่มากเทียบเท่ากับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ ที่กำลังก่อสร้าง เพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการกำลังซื้อจากกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางลงไปที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิต
กำลังซื้อจากจีนน่าสนใจสุด
แต่ที่น่าสนใจคือ พื้นที่นี้เป็น 1 ในทำเลที่มีกำลังซื้อชาวต่างชาติมากที่สุดทำเลหนึ่งในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะกำลังซื้อจากคนจีนที่ยังคงต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพื่อการลงทุนหรือเพื่ออยู่เองในระยะยาว
แล้วพบกันใหม่ในทำเลต่อไปครับ
#ทำเล #ลงทุนอสังหา #ลงทุนคอนโด #จีน
